Holsteinsgade 66, 4. 15
2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·68 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1978) — lavere standard
- ·Seller CAGR 25.0% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.159 | 6.245.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.159 | 6.245.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 52.894 | 4.337.284 kr. | -30.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 67.216 | 5.511.727 kr. | -11.7 % | 8 comps samme postnummer, median 1443 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.169 | 6.819.828 kr. | +9.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.561 | 1.850.000 kr. | -70.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys 3-værelses lejlighed med to solrige altaner på Indre Østerbro med elevator
Boligens naturlige samlingspunkt er den store og lyse stue i åben forbindelse med køkkenalrummet, hvor der er god plads til både spiseafdeling og opholdsstue. Det gode lysindfald sikres af store vinduespartier, der bringer solen ind det meste af dagen, hvor sælger har skiftet vinduerne til 3-lags lydisolerende vinduer. Fra stuen er der direkte adgang til den sydvest-vendte altan og lejligheden byder desuden på endnu en altan mod øst, så du kan følge solen fra morgen til aften. To altaner er sjældent, og her får du det bedste af begge verdener. Lejligheden rummer to gode værelser - i dag indrettet som soveværelse og børneværelse. Hertil kommer et badeværelse med separat bruseniche samt en praktisk entré med depot. Lejligheden fremstår i god stand og er klar til indflytning i en moderne og veldrevet ejendom med elevator, to fælles tagterrasser, vaskeri og mulighed for parkering og en stemningsfuldt gårdmiljø. Lejligheden egner sig perfekt til den lille familie, forældrekøb med de to soveværelser samt det ældre segment med elevator i bygningen. Beliggende i det attraktive kvarter på Indre Østerbro finder du denne gennemlyste lejlighed med et levende og hyggeligt bymiljø lige uden for døren. Her er specialbutikker, caféer og gode spisesteder lige om hjørnet, og du har både Nordhavn, Søerne, Classens Have tæt på. Bus og metro er inden for gåafstand, og på cykel når du Indre By, Svanemøllestranden og Nordhavn på blot få minutter. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk