iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Holsteinsgade 66, 4. 15

2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1978) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 27.5% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
3 · ! 1 · 2
Beton 1978α -0.6%!Ingen AVM4. salSol 7982 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Holsteinsgade 66, 4. 15

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
82 m²
Værelser
3
Byggeår
1978
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
8d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.596 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.495.000 kr.
79.207 kr./m² · fallback
Investeret
6.535.820 kr.
79.705 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.582.857 kr.
80.279 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.495.000 kr.
79.207 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.495.000 kr.
79.207 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.850.000 kr.
22.561 kr./m²
-71.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år129.204 kr.
Salgspris6.495.000 kr.
Profit (1 års hold)88.384 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.3%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år188.244 kr.
Salgspris6.949.650 kr.
Profit (1 års hold)602.074 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år272.173 kr.
Salgspris7.456.260 kr.
Profit (1 års hold)1.192.613 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år196.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)255.840 kr.
− Ejerudgifter/år-67.596 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.204 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)188.244 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)272.173 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.495.000 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-40.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)79.207 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-04-17normal
3.995.000 kr.48.720 kr./m²
2015-10-23normal
2.875.000 kr.35.061 kr./m²
2012-07-27normal
2.025.000 kr.24.695 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.995.000 kr.2024-04-17 · 2 år siden
Udbudspris implicerer27.5% pa
FMV implicerer27.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 3-værelses lejlighed med to solrige altaner på Indre Østerbro med elevator

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Boligens naturlige samlingspunkt er den store og lyse stue i åben forbindelse med køkkenalrummet, hvor der er god plads til både spiseafdeling og opholdsstue. Det gode lysindfald sikres af store vinduespartier, der bringer solen ind det meste af dagen, hvor sælger har skiftet vinduerne til 3-lags lydisolerende vinduer. Fra stuen er der direkte adgang til den sydvest-vendte altan og lejligheden byder desuden på endnu en altan mod øst, så du kan følge solen fra morgen til aften. To altaner er sjældent, og her får du det bedste af begge verdener. Lejligheden rummer to gode værelser - i dag indrettet som soveværelse og børneværelse. Hertil kommer et badeværelse med separat bruseniche samt en praktisk entré med depot. Lejligheden fremstår i god stand og er klar til indflytning i en moderne og veldrevet ejendom med elevator, to fælles tagterrasser, vaskeri og mulighed for parkering og en stemningsfuldt gårdmiljø. Lejligheden egner sig perfekt til den lille familie, forældrekøb med de to soveværelser samt det ældre segment med elevator i bygningen. Beliggende i det attraktive kvarter på Indre Østerbro finder du denne gennemlyste lejlighed med et levende og hyggeligt bymiljø lige uden for døren. Her er specialbutikker, caféer og gode spisesteder lige om hjørnet, og du har både Nordhavn, Søerne, Classens Have tæt på. Bus og metro er inden for gåafstand, og på cykel når du Indre By, Svanemøllestranden og Nordhavn på blot få minutter. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk