Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·73 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -0.8%✓4. sal✓Stand 9/10✓Sol 95✓Nybyg 2018✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.550 kr/m² × 91 m² = 5.783.029 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
91 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
73d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.036 kr./år
Alpha
-0.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.783.029 kr.
63.550 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
64.084 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.889.446 kr.
64.719 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.795.000 kr.
63.681 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.783.029 kr.
63.550 kr./m²
-0.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.950.000 kr.
21.429 kr./m²
-66.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år143.604 kr.
Salgspris5.783.029 kr.
Profit (1 års hold)95.013 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.6%
α (alpha)-0.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast9.6%
Gross rental/år199.296 kr.
Salgspris6.187.841 kr.
Profit (1 års hold)555.517 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.7%
α (alpha)-0.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast19.7%
Gross rental/år334.475 kr.
Salgspris6.638.917 kr.
Profit (1 års hold)1.141.773 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (91) × 12 mdr
= Langtidsleje/år185.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)241.332 kr.
− Ejerudgifter/år-42.036 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)143.604 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)199.296 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)334.475 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.783.029 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-48.591 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-0.8%
Mægler
kr/m² (udbud)63.681 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Fantastisk beliggende 3 værelses med solrig altan
Velkommen til en moderne og yderst veldisponeret ejerlejlighed på 91 m², hvor kvalitet, lys og funktionalitet går hånd i hånd. Boligen er beliggende på 4. sal i en stilren ejendom fra 2018, hvilket sikrer både et fantastisk lysindfald og en fri udsigt over området.Lejlighedens hjerte er det store, åbne køkken-alrum, der fungerer som boligens naturlige samlingspunkt. Her strømmer lyset ind gennem de store vinduespartier, og fra alrummet er der direkte udgang til en skøn, vestvendt altan. Altanen