Udbudspris
5.795.000 kr.
63.681 kr/m²
Vores estimat
5.700.172 kr.
62.639 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.6 %
-94.828 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.3 %
Comp-engineP10 51.833 · median 59.638 · P90 74.796 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·133 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -2.3%✓4. sal✓Stand 9/10✓Sol 95✓Nybyg 2018✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.639 kr/m² × 91 m² = 5.700.172 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
91 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
133d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.036 kr./år
Alpha
-2.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.700.172 kr.
62.639 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
64.084 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.807.083 kr.
63.814 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 63.681 | 5.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 62.639 | 5.700.172 kr. | -1.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 51.833 | 4.716.833 kr. | -18.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 59.638 | 5.427.101 kr. | -6.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 64 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 74.796 | 6.806.458 kr. | +17.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.429 | 1.950.000 kr. | -66.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.2%
α (alpha)-2.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år143.604 kr.
Salgspris5.700.172 kr.
Profit (1 års hold)12.156 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.2%
α (alpha)-2.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast5.2%
Gross rental/år199.296 kr.
Salgspris5.928.179 kr.
Profit (1 års hold)295.855 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-2.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år334.475 kr.
Salgspris6.543.797 kr.
Profit (1 års hold)1.046.653 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (91) × 12 mdr
= Langtidsleje/år185.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)241.332 kr.
− Ejerudgifter/år-42.036 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)143.604 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)199.296 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)334.475 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.700.172 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-131.448 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-2.3%
Mægler
kr/m² (udbud)63.681 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Fantastisk beliggende 3 værelses med solrig altan
Velkommen til en moderne og yderst veldisponeret ejerlejlighed på 91 m², hvor kvalitet, lys og funktionalitet går hånd i hånd. Boligen er beliggende på 4. sal i en stilren ejendom fra 2018, hvilket sikrer både et fantastisk lysindfald og en fri udsigt over området.Lejlighedens hjerte er det store, åbne køkken-alrum, der fungerer som boligens naturlige samlingspunkt. Her strømmer lyset ind gennem de store vinduespartier, og fra alrummet er der direkte udgang til en skøn, vestvendt altan. Altanen