Udbudspris
6.795.000 kr.
87.115 kr/m²
Vores estimat
6.631.399 kr.
85.018 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.4 %
-163.601 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.0 %
Comp-engineP10 66.641 · median 77.750 · P90 85.291 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 18.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -11%✗α -3.0%✓KBH-klassiker 1939✓Sol 92✓3. sal✓78 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 85.018 kr/m² × 78 m² = 6.631.399 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1939
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.584 kr./år
Alpha
-3.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.631.399 kr.
85.018 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
87.662 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.705.214 kr.
85.964 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 87.115 | 6.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.018 | 6.631.399 kr. | -2.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.641 | 5.197.970 kr. | -23.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.750 | 6.064.510 kr. | -10.8 % | 8 comps inden for 250 m, median 119 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 85.291 | 6.652.686 kr. | -2.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.667 | 1.300.000 kr. | -80.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.3%
α (alpha)-3.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-1.3%
Gross rental/år115.896 kr.
Salgspris6.631.399 kr.
Profit (1 års hold)-90.325 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.4%
α (alpha)-3.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år166.440 kr.
Salgspris6.896.655 kr.
Profit (1 års hold)225.475 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.5%
α (alpha)-3.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast15.5%
Gross rental/år256.084 kr.
Salgspris7.612.846 kr.
Profit (1 års hold)1.031.310 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)219.024 kr.
− Ejerudgifter/år-52.584 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)115.896 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)166.440 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)256.084 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.631.399 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread-206.221 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha-3.0%
Mægler
kr/m² (udbud)87.115 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-10-27normal
4.850.000 kr.62.179 kr./m²
2017-03-21normal
3.495.000 kr.44.808 kr./m²
2017-03-21normal
3.495.000 kr.44.808 kr./m²
2007-12-18normal
2.295.000 kr.29.423 kr./m²
2006-05-27other
2.360.000 kr.30.256 kr./m²
1995-05-11normal
346.310 kr.4.440 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.850.000 kr.2024-10-27 · 2 år siden
Udbudspris implicerer18.4% pa
FMV implicerer16.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Unik 3-værelses lejlighed med køkken-alrum og stue i åben forbindelse
Velkommen til denne unikke 3-værelses lejlighed på attraktive Nørrebro. Her får du en moderne og indbydende bolig med et rummeligt køkken-alrum i åben forbindelse med stuen, to gode soveværelser samt et lækkert badeværelse med separat bruseniche.LEJLIGHED: Når du træder ind i lejligheden, mødes du af et fantastisk og lyst køkken-alrum med god plads til et spiseområde, hvor familie og venner kan samles. Det stilrene køkken fremstår med hvide elementer og træbordplade og er desuden udstyret med op