Indiakaj 13, 1. mf
2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.4% i sweet spot (5-20%)
- ·Seller CAGR 6.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 23% — realistisk
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.333 | 6.250.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.364 | 6.627.312 kr. | +6.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.208 | 5.340.595 kr. | -14.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.492 | 5.811.895 kr. | -7.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 315 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 93.437 | 7.007.800 kr. | +12.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 30.000 | 2.250.000 kr. | -64.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Vandudsigt, sydvendt altan og fleksible rammer på Indiakaj
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - På Indiakaj 13, 1. mf. får I en lys og veldisponeret lejlighed med en attraktiv placering tæt på vandet og med udsigt, der giver boligen en helt særlig stemning. Her kombineres moderne komfort med gode udearealer og en planløsning, der giver mulighed for at tilpasse boligen efter behov. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er den store stue, hvor der er god plads til både spiseafdeling og sofaarrangement. De store vinduespartier sørger for et dejligt lysindfald, og herfra er der direkte udgang til den sydvendte altan, som i sommerhalvåret bliver en oplagt forlængelse af opholdsrummet. Fra boligen er der desuden udsigt mod vandet, hvilket understreger den særlige beliggenhed. Køkkenet fremstår moderne og ligger i åben forbindelse med opholdsrummet, så madlavning og samvær naturligt smelter sammen. Badeværelset er ligeledes moderne, og boligen rummer et godt soveværelse med plads til opbevaring. Den store stue giver samtidig mulighed for at etablere et ekstra værelse, hvis der er behov for børneværelse, kontor eller gæsteværelse. Til ejendommen hører adgang til tagterrasse, som giver endnu en mulighed for at nyde udelivet. Der er samtidig gode parkeringsforhold både foran ejendommen og i p-kælderen, hvilket er en stor fordel på denne del af Østerbro. Beliggenheden på Indiakaj er svær at slå. Her bor I tæt på vandet, Langelinie og Kastellets grønne områder, samtidig med at Østerport, Nordhavn og Indre By ligger inden for kort afstand. Det giver en sjælden kombination af ro, udsigt og nærhed til byen.