Udbudspris
6.495.000 kr.
86.600 kr/m²
Vores estimat
6.412.989 kr.
85.507 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.3 %
-82.011 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.9 %
Comp-engineP10 71.208 · median 77.492 · P90 93.437 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 6.4% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·97 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -1.9%!Comps usikre (8)✓Sol 90✓1. sal✓75 m² sweet✓Bygget 1994✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 85.507 kr/m² × 75 m² = 6.412.989 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
75 m²
Værelser
2
Byggeår
1994
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
97d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.064 kr./år
Alpha
-1.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.412.989 kr.
85.507 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
87.144 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.481.188 kr.
86.416 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.600 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.507 | 6.412.989 kr. | -1.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.208 | 5.340.595 kr. | -17.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.492 | 5.811.895 kr. | -10.5 % | 8 comps inden for 1 km, median 315 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 93.437 | 7.007.800 kr. | +7.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 30.000 | 2.250.000 kr. | -65.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.2%
α (alpha)-1.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-0.2%
Gross rental/år108.936 kr.
Salgspris6.412.989 kr.
Profit (1 års hold)-13.895 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.6%
α (alpha)-1.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast4.6%
Gross rental/år162.936 kr.
Salgspris6.669.509 kr.
Profit (1 års hold)296.625 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.4%
α (alpha)-1.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.5%
= Total afkast15.4%
Gross rental/år163.989 kr.
Salgspris7.362.111 kr.
Profit (1 års hold)990.281 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år180.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)234.000 kr.
− Ejerudgifter/år-71.064 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)108.936 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)162.936 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)163.989 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.412.989 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-122.831 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-1.9%
Mægler
kr/m² (udbud)86.600 kr.
MæglerVogel&Vandel
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-12-15family
2.281.000 kr.30.413 kr./m²
2014-08-14normal
3.100.000 kr.41.333 kr./m²
2007-10-21normal
2.950.000 kr.39.333 kr./m²
2005-09-27normal
2.750.000 kr.36.667 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.100.000 kr.2014-08-14 · 12 år siden
Udbudspris implicerer6.4% pa
FMV implicerer6.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og rummelig lejlighed med sydvendt altan og udsigt til Øresund
Lys og rummelig lejlighed med sydvendt altan og udsigt til ØresundI første række til vandet finder du denne indflytningsklare og velindrettede lejlighed, hvor lys, udsigt og beliggenhed går op i en højere enhed. Her bor du med en enestående ro og samtidig midt i noget af Københavns mest ikoniske – med havet, Kastellet og Langelinie som nærmeste naboer.Lejligheden byder på et stort og indbydende køkken/alrum i åben forbindelse med stuen, hvor rummets størrelse og lysindfald skaber en naturlig ram