Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 6.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·37 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -14.6% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -14.6%✓Sol 90✓1. sal✓75 m² sweet✓Bygget 1994✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.713 kr/m² × 75 m² = 5.753.498 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
75 m²
Værelser
2
Byggeår
1994
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
37d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.064 kr./år
Alpha
-14.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.753.498 kr.
76.713 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.737.020 kr.
89.827 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.825.630 kr.
77.675 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.695.000 kr.
89.267 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.753.498 kr.
76.713 kr./m²
-14.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.250.000 kr.
30.000 kr./m²
-66.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-13.0%
α (alpha)-14.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-13.0%
Gross rental/år108.936 kr.
Salgspris5.753.498 kr.
Profit (1 års hold)-874.586 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.2%
α (alpha)-14.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-5.2%
Gross rental/år162.936 kr.
Salgspris6.156.243 kr.
Profit (1 års hold)-417.841 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.6%
α (alpha)-14.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år163.989 kr.
Salgspris6.605.016 kr.
Profit (1 års hold)31.985 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år180.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)234.000 kr.
− Ejerudgifter/år-71.064 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)108.936 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)162.936 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)163.989 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.753.498 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread-983.522 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha-14.6%
Mægler
kr/m² (udbud)89.267 kr.
MæglerVogel&Vandel
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-12-15family
2.281.000 kr.30.413 kr./m²
2014-08-14normal
3.100.000 kr.41.333 kr./m²
2007-10-21normal
2.950.000 kr.39.333 kr./m²
2005-09-27normal
2.750.000 kr.36.667 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.100.000 kr.2014-08-14 · 12 år siden
Udbudspris implicerer6.6% pa
FMV implicerer5.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og rummelig lejlighed med sydvendt altan og udsigt til Øresund
Lys og rummelig lejlighed med sydvendt altan og udsigt til ØresundI første række til vandet finder du denne indflytningsklare og velindrettede lejlighed, hvor lys, udsigt og beliggenhed går op i en højere enhed. Her bor du med en enestående ro og samtidig midt i noget af Københavns mest ikoniske – med havet, Kastellet og Langelinie som nærmeste naboer.Lejligheden byder på et stort og indbydende køkken/alrum i åben forbindelse med stuen, hvor rummets størrelse og lysindfald skaber en naturlig ram