Udbudspris
9.295.000 kr.
92.030 kr/m²
Vores estimat
9.295.000 kr.
92.030 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_after_filters · no_selected_comps
Top-pick score
31/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 2 · ! 3 · ✗ 1
✗α -0.6%!Comps usikre (0)!Ingen AVM!101 m² stor✓6. sal✓Sol 95
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
–
Udbudspris
9.295.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.660 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.295.000 kr.
92.030 kr./m² · fallback
Investeret
9.352.620 kr.
92.600 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.433.231 kr.
93.398 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.030 | 9.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.030 | 9.295.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | 0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | – | – | – | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år196.680 kr.
Salgspris9.295.000 kr.
Profit (1 års hold)139.060 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år267.582 kr.
Salgspris9.666.800 kr.
Profit (1 års hold)581.762 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast17.5%
Gross rental/år306.632 kr.
Salgspris10.670.660 kr.
Profit (1 års hold)1.624.672 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ukendt)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år236.340 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)307.242 kr.
− Ejerudgifter/år-39.660 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)196.680 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)267.582 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)306.632 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+55.770 kr.
= Tx-omkostning57.620 kr.
+ Tilbudspris9.295.000 kr.
= Total investeret9.352.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.295.000 kr.
− Investeret-9.352.620 kr.
= Spread-57.620 kr.
÷ Investeret÷ 9.352.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)92.030 kr.
Mæglerhome Sydhavn
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Eksklusiv penthouse med sol, udsigt og vandet lige uden for døren.
Velkommen til en helt særlig penthousebolig på toppen af attraktive Enghave Brygge. Her får du 101 m² indflytningsklar bolig, hvor den sydvendte beliggenhed, den fantastiske udsigt over Frederiksholmløbet og den store, solrige terrasse skaber nogle helt enestående rammer om det moderne københavnerliv.Boligens naturlige samlingspunkt er det store, sydvendte køkkenalrum, hvor det gode lysindfald og den direkte adgang til terrassen virkelig kommer til sin ret. Her kan lange sommerdage og hyggelige