Udbudspris
4.487.000 kr.
77.362 kr/m²
Vores estimat
4.849.392 kr.
83.610 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.1 %
+362.392 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.4 %
Comp-engineP10 79.283 · median 86.928 · P90 97.913 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
80/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 7.4% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 8 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +12%✓α +7.4%✓KBH-klassiker 1903✓Stand 8/10✓Sol 60✓1. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 83.610 kr/m² × 58 m² = 4.849.392 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
4.487.000 kr.
Dage på markedet
2d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.676 kr./år
Alpha
7.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.849.392 kr.
83.610 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.515.772 kr.
77.858 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.909.608 kr.
84.648 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.362 | 4.487.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 83.610 | 4.849.392 kr. | +8.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 79.283 | 4.598.423 kr. | +2.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 86.928 | 5.041.841 kr. | +12.4 % | 8 comps inden for 500 m, median 257 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 97.913 | 5.678.943 kr. | +26.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.690 | 1.200.000 kr. | -73.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.4%
α (alpha)7.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast9.4%
Gross rental/år91.524 kr.
Salgspris4.849.392 kr.
Profit (1 års hold)425.144 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.3%
α (alpha)7.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast14.3%
Gross rental/år133.284 kr.
Salgspris5.043.368 kr.
Profit (1 års hold)660.880 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
26.3%
α (alpha)7.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast26.3%
Gross rental/år187.377 kr.
Salgspris5.567.102 kr.
Profit (1 års hold)1.238.707 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år139.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)180.960 kr.
− Ejerudgifter/år-47.676 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)91.524 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)133.284 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.377 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.487.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.487.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.487.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.922 kr.
= Tx-omkostning28.772 kr.
+ Tilbudspris4.487.000 kr.
= Total investeret4.515.772 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.849.392 kr.
− Investeret-4.515.772 kr.
= Spread333.620 kr.
÷ Investeret÷ 4.515.772 kr.
= Alpha7.4%
Mægler
kr/m² (udbud)77.362 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-07-15normal
2.295.000 kr.39.569 kr./m²
2003-05-21normal
971.500 kr.16.750 kr./m²
2000-04-04normal
766.585 kr.13.217 kr./m²
1995-04-24auction
374.960 kr.6.465 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.295.000 kr.2020-07-15 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.8% pa
FMV implicerer13.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Gennemrenoveret Østerbrolejlighed med altan
Eksklusivt renoveret lejlighed med sydvendt altan og lækre detaljer på Østerbro Her får du en særdeles velindrettet og smagfuldt renoveret lejlighed, hvor der er kræset for detaljerne, og hvor eksklusive materialer, moderne løsninger og høj kvalitet præger boligen. De mange gennemtænkte opgraderinger gør hverdagen både nemmere og mere komfortabel.Lejligheden fremstår indbydende og indflytningsklar med lyse, nymalede overflader, smukt restaureret stuk fra 2022 og nye lister. Der er desuden anvend