iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nyborggade 8, 1. th

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.095.000 kr.
87.845 kr/m²
Vores estimat
4.843.679 kr.
83.512 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.9 %
-251.321 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.5 %
Comp-engineP10 79.283 · median 86.928 · P90 97.913 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -5.5% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 14.2% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -1%✗α -5.5%✓KBH-klassiker 1903✓Stand 8/10✓Sol 60✓1. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 83.512 kr/m² × 58 m² = 4.843.679 kr.
Nyborggade 8, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
5.095.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.956 kr./år
Alpha
-5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.843.679 kr.
83.512 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.127.420 kr.
88.404 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.904.645 kr.
84.563 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris87.8455.095.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM83.5124.843.679 kr.-4.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1079.2834.598.423 kr.-9.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median86.9285.041.841 kr.-1.0 %8 comps inden for 500 m, median 257 m væk · high confidence
Comp-engine · P9097.9135.678.943 kr.+11.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.6901.200.000 kr.-76.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.7%
α (alpha)-5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-3.7%
Gross rental/år92.244 kr.
Salgspris4.843.679 kr.
Profit (1 års hold)-191.497 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.1%
α (alpha)-5.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år134.004 kr.
Salgspris5.037.426 kr.
Profit (1 års hold)44.010 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.9%
α (alpha)-5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast12.9%
Gross rental/år188.097 kr.
Salgspris5.560.543 kr.
Profit (1 års hold)621.221 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år139.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)180.960 kr.
− Ejerudgifter/år-46.956 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)92.244 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)134.004 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.097 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.095.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+30.570 kr.
= Tx-omkostning32.420 kr.
+ Tilbudspris5.095.000 kr.
= Total investeret5.127.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.843.679 kr.
− Investeret-5.127.420 kr.
= Spread-283.741 kr.
÷ Investeret÷ 5.127.420 kr.
= Alpha-5.5%

Mægler

kr/m² (udbud)87.845 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-07-15normal
2.295.000 kr.39.569 kr./m²
2003-05-21normal
971.500 kr.16.750 kr./m²
2000-04-04normal
766.585 kr.13.217 kr./m²
1995-04-24auction
374.960 kr.6.465 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.295.000 kr.2020-07-15 · 6 år siden
Udbudspris implicerer14.2% pa
FMV implicerer13.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Genneført klassisk 2-værelses med smukke detaljer

Velkommen til en gennemført og stilfuldt renoveret lejlighed, hvor hver eneste kvadratmeter er gennemtænkt med fokus på både funktionalitet og æstetik. Her får du en bolig, hvor smarte løsninger, eksklusive materialevalg og høj kvalitet går hånd i hånd.Lejligheden fremstår indflytningsklar med lyse, nymalede overflader, smuk restaureret stuk fra 2022, nye lister og bæredygtig plantebaseret maling, som bidrager til et sundt indeklima. Det moderne køkken er elegant indrettet med kvalitetsinventar