Strandgade 44G, 3. tv
1401 København K · other · EJENDOMSMÆGLER ADAM SCHNACK A/S
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 31.5% — høj men plausibel
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·277 dage — sælger kan være motiveret
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.493 | 10.000.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.654 | 13.235.538 kr. | +32.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | 0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.658 | 3.600.000 kr. | -64.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Mæglerbeskrivelse
Vidunderligt levested i Christianshavns eftertragtede Igens Gård
Vidunderligt levested på 146 m² (BBR) i Christianshavns eftertragtede Irgens Gaard. Fredet, naturligvis, og en ikonisk reference til, hvor vidunderligt der kan være i det gamle København, der sætter sine rødder tilbage til Christian IV’s storhedstid. Irgens Gaard indeholdt den gamle Artillerikaserne ud mod Strandgade, og opgang G, som denne lejlighed er beliggende i, blev opført i år 1700, forlydende som pakhus, sammenbygget med den sideliggende bygningsdel. I nyere tid er bygningen blevet transformeret til ejerlejligheder, og udbuddet hér vedrører en af de særdeles attraktive penthouselejligheder. Adgangen til boligen er en rejse gennem Københavns historie, og heldigvis er det lykkedes at fortælle videre på en bid af vores kulturarvs fineste fortællinger. Stedet er et mageløst arrangement af historiske bygninger, der tilmed omgrænser et af Københavns skønneste gårdmiljøer med store kastanjetræer, brolagt med ujævne belægning af marksten og de smukkeste bygningsfacader i Christianshavns ikoniske gule facade og røde vingetegl på taget. Lejligheden fordeler entré, hvorfra der er adgang til stort soveværelse, smagfuldt badeværelse med brus og grundplanets store alrum med funktionelt indrettet køkken, spiseafdeling og opholdsstue. Herfra trappeløb til lejlighedens øvre niveau, der i dag er indrettet som stor opholdsstue på mere end 40 m² med loft til kip – et fantastisk rum, som omfavner en med nærhed og hjertelighed. Dette er en penthouselejlighed af en særlig fin karat, som kun meget sjældent ses udbudt i København, udrådbstegn. Og ingen tvivl om, at Christian IV havde været stolt over at se dette kompleks af bygninger bestå, den dag i dag. Tekst af Adam Schnack