Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -27.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -27.9%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 92✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.639 kr/m² × 48 m² = 3.774.675 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
48 m²
Værelser
2
Byggeår
1901
Udbudspris
5.199.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.588 kr./år
Alpha
-27.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.774.675 kr.
78.639 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.232.044 kr.
109.001 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.811.051 kr.
79.397 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.199.000 kr.
108.313 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.774.675 kr.
78.639 kr./m²
-27.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.100.000 kr.
22.917 kr./m²
-78.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-26.7%
α (alpha)-27.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast-26.7%
Gross rental/år61.092 kr.
Salgspris3.774.675 kr.
Profit (1 års hold)-1.396.277 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-19.1%
α (alpha)-27.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-19.1%
Gross rental/år92.196 kr.
Salgspris4.038.902 kr.
Profit (1 års hold)-1.100.946 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-9.8%
α (alpha)-27.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast-9.8%
Gross rental/år170.250 kr.
Salgspris4.333.327 kr.
Profit (1 års hold)-728.467 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (48) × 12 mdr
= Langtidsleje/år103.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)134.784 kr.
− Ejerudgifter/år-42.588 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)61.092 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)92.196 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)170.250 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.199.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.199.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.199.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.194 kr.
= Tx-omkostning33.044 kr.
+ Tilbudspris5.199.000 kr.
= Total investeret5.232.044 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.774.675 kr.
− Investeret-5.232.044 kr.
= Spread-1.457.369 kr.
÷ Investeret÷ 5.232.044 kr.
= Alpha-27.9%
Mægler
kr/m² (udbud)108.312 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-07-20family
1.265.000 kr.26.354 kr./m²
2015-03-29normal
2.068.000 kr.43.083 kr./m²
2013-03-13normal
1.450.000 kr.30.208 kr./m²
2009-09-04normal
1.270.000 kr.26.458 kr./m²
2001-01-24normal
757.000 kr.15.771 kr./m²
1998-05-26normal
375.330 kr.7.819 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.068.000 kr.2015-03-29 · 11 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer5.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
SJÆLDENT UDBUDT LEJLIGHED MED FANTASTISK ALTAN
Der hvor Guldbergsgade, Sankt Hans Torv og Elmegade samler sig, og altså lige der hvor man allerhelst vil bo på Nørrebro, udbyder vi nu en rigtig dejlig lejlighed. Den emmer af københavnercharme og er samtidig flot moderniseret, og så forlænges det skønne køkken-alrum af en altan fuld af sol. Du træder ind i en lille entré, der først og fremmest viser vej til badeværelset, som står nydeligt og kommer med adskilt brus. Soveværelset er næste stop, og her er der fin plads til dobbeltsengen, mens he