Udbudspris
4.999.999 kr.
104.167 kr/m²
Vores estimat
4.418.338 kr.
92.049 kr/m²
Udbudt over estimat
-11.6 %
-581.661 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -12.2 %
Comp-engineP10 72.423 · median 88.464 · P90 96.890 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·64 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -15%✗α -12.2%✓KBH-klassiker 1901✓Stand 8/10✓Sol 92✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 92.049 kr/m² × 48 m² = 4.418.338 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
48 m²
Værelser
2
Byggeår
1901
Udbudspris
4.999.999 kr.
Dage på markedet
64d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.588 kr./år
Alpha
-12.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.418.338 kr.
92.049 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.031.849 kr.
104.830 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.450.875 kr.
92.727 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 104.167 | 4.999.999 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.049 | 4.418.338 kr. | -11.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.423 | 3.476.293 kr. | -30.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 88.464 | 4.246.279 kr. | -15.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 157 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 96.890 | 4.650.715 kr. | -7.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.917 | 1.100.000 kr. | -78.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.0%
α (alpha)-12.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast-11.0%
Gross rental/år61.092 kr.
Salgspris4.418.338 kr.
Profit (1 års hold)-552.419 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.4%
α (alpha)-12.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-6.4%
Gross rental/år92.196 kr.
Salgspris4.595.072 kr.
Profit (1 års hold)-344.581 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.0%
α (alpha)-12.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år170.250 kr.
Salgspris5.072.252 kr.
Profit (1 års hold)210.653 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (48) × 12 mdr
= Langtidsleje/år103.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)134.784 kr.
− Ejerudgifter/år-42.588 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)61.092 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)92.196 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)170.250 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.999.999 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.999.999 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.999.999 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+30.000 kr.
= Tx-omkostning31.850 kr.
+ Tilbudspris4.999.999 kr.
= Total investeret5.031.849 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.418.338 kr.
− Investeret-5.031.849 kr.
= Spread-613.511 kr.
÷ Investeret÷ 5.031.849 kr.
= Alpha-12.2%
Mægler
kr/m² (udbud)104.167 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-07-20family
1.265.000 kr.26.354 kr./m²
2015-03-29normal
2.068.000 kr.43.083 kr./m²
2013-03-13normal
1.450.000 kr.30.208 kr./m²
2009-09-04normal
1.270.000 kr.26.458 kr./m²
2001-01-24normal
757.000 kr.15.771 kr./m²
1998-05-26normal
375.330 kr.7.819 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.068.000 kr.2015-03-29 · 11 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
SJÆLDENT UDBUDT LEJLIGHED MED FANTASTISK ALTAN
Der hvor Guldbergsgade, Sankt Hans Torv og Elmegade samler sig, og altså lige der hvor man allerhelst vil bo på Nørrebro, udbyder vi nu en rigtig dejlig lejlighed. Den emmer af københavnercharme og er samtidig flot moderniseret, og så forlænges det skønne køkken-alrum af en altan fuld af sol. Du træder ind i en lille entré, der først og fremmest viser vej til badeværelset, som står nydeligt og kommer med adskilt brus. Soveværelset er næste stop, og her er der fin plads til dobbeltsengen, mens he