iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Thorvaldsensvej 19, 3. tv

1871 Frederiksberg C · danbolig · danbolig Frederiksberg C

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.495.000 kr.
95.449 kr/m²
Vores estimat
8.939.016 kr.
100.438 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.2 %
+444.016 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.6 %
Comp-engineP10 81.916 · median 93.741 · P90 99.510 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
61/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness4/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1909)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -2%✓α +4.6%✓KBH-klassiker 1909✓Sol 73✓3. sal✓89 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 100.438 kr/m² × 89 m² = 8.939.016 kr.
Thorvaldsensvej 19, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1909
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.504 kr./år
Alpha
4.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.939.016 kr.
100.438 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
96.043 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.058.590 kr.
101.782 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris95.4498.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM100.4388.939.016 kr.+5.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1081.9167.290.486 kr.-14.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median93.7418.342.911 kr.-1.8 %8 comps inden for 1 km, median 524 m væk · high confidence
Comp-engine · P9099.5108.856.401 kr.+4.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.0342.050.000 kr.-75.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.6%
α (alpha)4.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år175.776 kr.
Salgspris8.939.016 kr.
Profit (1 års hold)566.972 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.4%
α (alpha)4.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast11.4%
Gross rental/år243.060 kr.
Salgspris9.296.577 kr.
Profit (1 års hold)991.817 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.1%
α (alpha)4.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast23.1%
Gross rental/år314.988 kr.
Salgspris10.261.990 kr.
Profit (1 års hold)2.029.159 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år224.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)291.564 kr.
− Ejerudgifter/år-48.504 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)175.776 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)243.060 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)314.988 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.939.016 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread391.196 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha4.6%

Mægler

kr/m² (udbud)95.449 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg C
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
1994-06-21normal
600.000 kr.6.742 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
600.000 kr.1994-06-21 · 32 år siden
Udbudspris implicerer8.6% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Klassisk Frederiksberglejlighed med smukke detaljer og skøn altan og fantastisk beliggenhed i Frederiksberg C

Når du har adresse på en rolig sidevej midt på Frederiksberg, er du allerede kommet godt fra start. Og herfra bliver det kun bedre, for denne lejlighed er både velholdt, opdateret med lækre materialer og indehaver af en skøn altan med god plads og sol om morgenen og videre til om eftermiddagen, så du både kan nyde morgenkaffen og frokosten i solen. Velkommen til!Selvom adressen hedder Thorvaldsensvej ligger lejligheden faktisk på den lille sidevej Bomhoffs Have - og de 20 meter lejligheden er ti