iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Købkes Plads 32, 3. tv

1799 København V · home · home Vesterbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
10.995.000 kr.
97.301 kr/m²
Vores estimat
10.242.311 kr.
90.640 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.8 %
-752.689 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.4 %
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2019)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·82 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.4% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -7.4%✗113 m² for stor✓Sol 95✓Nybyg 2019✓3. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 90.640 kr/m² × 113 m² = 10.242.311 kr.
Købkes Plads 32, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
113 m²
Værelser
3
Byggeår
2019
Udbudspris
10.995.000 kr.
Dage på markedet
82d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.516 kr./år
Alpha
-7.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.242.311 kr.
90.640 kr./m² · XGBoost
Investeret
11.062.820 kr.
97.901 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.379.090 kr.
91.850 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris97.30110.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM90.64010.242.311 kr.-6.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.1242.500.000 kr.-77.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.6%
α (alpha)-7.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-5.6%
Gross rental/år200.904 kr.
Salgspris10.242.311 kr.
Profit (1 års hold)-619.605 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.9%
α (alpha)-7.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-0.9%
Gross rental/år280.230 kr.
Salgspris10.652.003 kr.
Profit (1 års hold)-130.587 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.4%
α (alpha)-7.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast10.4%
Gross rental/år338.833 kr.
Salgspris11.758.173 kr.
Profit (1 års hold)1.034.186 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (113) × 12 mdr
= Langtidsleje/år264.420 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)343.746 kr.
− Ejerudgifter/år-63.516 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)200.904 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)280.230 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)338.833 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris10.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)10.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+65.970 kr.
= Tx-omkostning67.820 kr.
+ Tilbudspris10.995.000 kr.
= Total investeret11.062.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV10.242.311 kr.
− Investeret-11.062.820 kr.
= Spread-820.509 kr.
÷ Investeret÷ 11.062.820 kr.
= Alpha-7.4%

Mægler

kr/m² (udbud)97.301 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-03-10normal
7.250.000 kr.64.159 kr./m²
2017-03-23normal
5.073.825 kr.44.901 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.250.000 kr.2022-03-10 · 4 år siden
Udbudspris implicerer11.0% pa
FMV implicerer9.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne lejlighed med solrig altan og attraktiv beliggenhed i Carlsberg Byen

Velkommen til Købkes Plads 32, 3. tv. – en eksklusiv og indflytningsklar lejlighed på 113 m² beliggende i det eftertragtede Købke Hus, midt i hjertet af Carlsberg Byen. Her får du en moderne bolig med en gennemtænkt planløsning, høj materialestandard og en beliggenhed, der kombinerer det bedste fra storbylivet med grønne omgivelser.Lejligheden fremstår lys og indbydende med et imponerende opholdsrum, hvor stue og køkken/alrum smelter sammen i et åbent og harmonisk miljø. Det stilrene køkken er u