Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2019)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 12.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗α -0.6%✗113 m² for stor!Ingen AVM✓Sol 95✓Nybyg 2019✓3. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
113 m²
Værelser
3
Byggeår
2019
Udbudspris
11.495.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.516 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.495.000 kr.
101.726 kr./m² · fallback
Investeret
11.565.820 kr.
102.352 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.624.308 kr.
102.870 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
11.495.000 kr.
101.726 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
11.495.000 kr.
101.726 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.500.000 kr.
22.124 kr./m²
-78.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år200.904 kr.
Salgspris11.495.000 kr.
Profit (1 års hold)130.084 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.8%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år280.230 kr.
Salgspris12.299.650 kr.
Profit (1 års hold)1.014.060 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast17.1%
Gross rental/år338.833 kr.
Salgspris13.196.260 kr.
Profit (1 års hold)1.969.273 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (113) × 12 mdr
= Langtidsleje/år264.420 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)343.746 kr.
− Ejerudgifter/år-63.516 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)200.904 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)280.230 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)338.833 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris11.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)11.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+68.970 kr.
= Tx-omkostning70.820 kr.
+ Tilbudspris11.495.000 kr.
= Total investeret11.565.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV11.495.000 kr.
− Investeret-11.565.820 kr.
= Spread-70.820 kr.
÷ Investeret÷ 11.565.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)101.726 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-03-10normal
7.250.000 kr.64.159 kr./m²
2017-03-23normal
5.073.825 kr.44.901 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.250.000 kr.2022-03-10 · 4 år siden
Udbudspris implicerer12.2% pa
FMV implicerer12.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne lejlighed med solrig altan og attraktiv beliggenhed i Carlsberg Byen
Velkommen til Købkes Plads 32, 3. tv. – en eksklusiv og indflytningsklar lejlighed på 113 m² beliggende i det eftertragtede Købke Hus, midt i hjertet af Carlsberg Byen. Her får du en moderne bolig med en gennemtænkt planløsning, høj materialestandard og en beliggenhed, der kombinerer det bedste fra storbylivet med grønne omgivelser.Lejligheden fremstår lys og indbydende med et imponerende opholdsrum, hvor stue og køkken/alrum smelter sammen i et åbent og harmonisk miljø. Det stilrene køkken er u