Udbudspris
3.995.000 kr.
83.229 kr/m²
Vores estimat
3.763.260 kr.
78.401 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.8 %
-231.740 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.4 %
Comp-engineP10 75.015 · median 83.346 · P90 88.100 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·α -6.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1965) — lavere standard
- ·Seller CAGR 26.0% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1965✗α -6.4%✓Comps +0%✓Sol 87✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.401 kr/m² × 48 m² = 3.763.260 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
48 m²
Værelser
2
Byggeår
1965
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.188 kr./år
Alpha
-6.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.763.260 kr.
78.401 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
83.767 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.813.541 kr.
79.449 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.229 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.401 | 3.763.260 kr. | -5.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.015 | 3.600.709 kr. | -9.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 83.346 | 4.000.595 kr. | +0.1 % | 8 comps inden for 250 m, median 15 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.100 | 4.228.816 kr. | +5.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.833 | 1.000.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.5%
α (alpha)-6.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-4.5%
Gross rental/år75.012 kr.
Salgspris3.763.260 kr.
Profit (1 års hold)-182.548 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.3%
α (alpha)-6.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år109.572 kr.
Salgspris3.913.790 kr.
Profit (1 års hold)2.542 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.2%
α (alpha)-6.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast13.2%
Gross rental/år194.865 kr.
Salgspris4.320.222 kr.
Profit (1 års hold)494.268 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (48) × 12 mdr
= Langtidsleje/år115.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)149.760 kr.
− Ejerudgifter/år-40.188 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.012 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)109.572 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)194.865 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.763.260 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-257.560 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-6.4%
Mægler
kr/m² (udbud)83.229 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-02-27normal
1.000.000 kr.20.833 kr./m²
2006-06-20family
935.000 kr.19.479 kr./m²
1999-11-25normal
587.000 kr.12.229 kr./m²
1992-01-13family
429.000 kr.8.938 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.000.000 kr.2020-02-27 · 6 år siden
Udbudspris implicerer26.0% pa
FMV implicerer24.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar 2-vær. med elevator og adgang til 3 fælles tagterrasser
Yderst flot og indflytningsklar 2 værelses lejlighed på særdeles attraktiv beliggenhed på indre Østerbro. Boligen er indrettet med entré med indbygget skab til jakker og sko, fordelingsgang med adgang til alle rum, rummeligt soveværelse med plads til skab og med praktisk indbygget skabsvæg. Pænt moderniseret flisebadeværelse med separat bruseafsnit og i fordelingsgangen finder man yderligere skabsløsninger med indbygget kombi tørre-/vaskemaskine. Her får i et skønt alrum med flot sort køkken og