← Tilbage til on-market
Frederikssundsvej 68I, 2. th
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Udbudspris
5.395.000 kr.
70.987 kr/m²
Vores estimat
5.427.790 kr.
71.418 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.6 %
+32.790 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.0 %
Comp-engineP10 46.907 · median 72.512 · P90 76.693 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·62 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 25.5% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -0.0%✓Comps +2%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓2. sal✓76 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.418 kr/m² × 76 m² = 5.427.790 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
76 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
62d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.332 kr./år
Alpha
-0.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.427.790 kr.
71.418 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
71.437 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.495.793 kr.
72.313 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 70.987 | 5.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 71.418 | 5.427.790 kr. | +0.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 46.907 | 3.564.929 kr. | -33.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.512 | 5.510.894 kr. | +2.1 % | 8 comps same_road_250m, median 17 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 76.693 | 5.828.698 kr. | +8.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.474 | 1.100.000 kr. | -79.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.9%
α (alpha)-0.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.9%
Gross rental/år102.828 kr.
Salgspris5.427.790 kr.
Profit (1 års hold)101.398 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.8%
α (alpha)-0.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.8%
Gross rental/år152.076 kr.
Salgspris5.644.902 kr.
Profit (1 års hold)367.758 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.3%
α (alpha)-0.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast19.3%
Gross rental/år247.336 kr.
Salgspris6.231.103 kr.
Profit (1 års hold)1.049.219 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år164.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)213.408 kr.
− Ejerudgifter/år-61.332 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)102.828 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)152.076 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.336 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.427.790 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-1.430 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-0.0%
Mægler
kr/m² (udbud)70.987 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-05-22normal
3.425.000 kr.45.066 kr./m²
2022-03-10family
1.265.000 kr.16.645 kr./m²
2013-10-28normal
1.400.000 kr.18.421 kr./m²
2010-06-07normal
1.700.000 kr.22.368 kr./m²
2007-06-10normal
1.799.000 kr.23.671 kr./m²
2006-05-01family
1.550.000 kr.20.395 kr./m²
2004-10-14normal
1.625.000 kr.21.382 kr./m²
2001-05-03normal
1.075.000 kr.14.145 kr./m²
2000-11-22normal
1.033.984 kr.13.605 kr./m²
2000-09-19normal
730.000 kr.9.605 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.425.000 kr.2024-05-22 · 2 år siden
Udbudspris implicerer25.5% pa
FMV implicerer25.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velindrettet lejlighed, beliggende i det centrale Nordvest
Velindrettet lejlighed, beliggende i det centrale Nordvest Velkommen til Frederikssundsvej 68I, 2. th. som byder på en velindrettet planløsning med to gode værelser, rummelig stue med karnap samt to altaner, der giver skønne uderum. Herudover får du et lyst badeværelse med vaskemaskine og separat bruseniche samt et funktionelt køkken med opvaskemaskine. En indbydende bolig midt i det spændende og vibrerende Nordvestkvarter med god plads og fine detaljer.LEJLIGHEDEN: Når du træder ind i lejlighed