Frederikssundsvej 68I, 2. th

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view

Top-pick score

47/ 100

C — okay

AVM signal5/25

Kvalitet17/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals3/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
·Fresh handelsdata (2024)
·Tier-B bydel (noerrebro)

Red flags

·α -12.9% — over markedet
·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
·Beliggende på støjgade/turist-strøg
·Seller CAGR 27.8% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 4 · ! 0 · ✗ 2

✗Støjgade✗α -12.9%✓KBH-klassiker 1932✓2. sal✓76 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 64.560 kr/m² × 76 m² = 4.906.527 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

76 m²

Værelser

Byggeår

1932

Udbudspris

5.595.000 kr.

Dage på markedet

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.540 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 61.332 kr./år

Alpha

-12.9%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.906.527 kr.

64.560 kr./m² · XGBoost

Investeret

5.630.420 kr.

74.084 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.977.639 kr.

65.495 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

5.595.000 kr.

73.618 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

4.906.527 kr.

64.560 kr./m²

-12.3% vs udbud

XGBoost (proprietær)

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

1.100.000 kr.

14.474 kr./m²

-80.3% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

-11.0%

α (alpha)-12.9%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.8%

= Total afkast-11.0%

Gross rental/år102.828 kr.

Salgspris4.906.527 kr.

Profit (1 års hold)-621.065 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

-3.2%

α (alpha)-12.9%

β (7% beta)7.0%

cf-yield2.7%

= Total afkast-3.2%

Gross rental/år152.076 kr.

Salgspris5.249.984 kr.

Profit (1 års hold)-228.360 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

6.3%

α (alpha)-12.9%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.4%

= Total afkast6.3%

Gross rental/år247.336 kr.

Salgspris5.632.693 kr.

Profit (1 års hold)249.609 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år438.438 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-65.766 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.

= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (76) × 12 mdr

= Langtidsleje/år164.160 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)213.408 kr.

− Ejerudgifter/år-61.332 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)102.828 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)152.076 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.336 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.595.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)5.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.595.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+33.570 kr.

= Tx-omkostning35.420 kr.

+ Tilbudspris5.595.000 kr.

= Total investeret5.630.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.906.527 kr.

− Investeret-5.630.420 kr.

= Spread-723.893 kr.

÷ Investeret÷ 5.630.420 kr.

= Alpha-12.9%

Mægler

kr/m² (udbud)73.618 kr.

Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2024-05-22normal

3.425.000 kr.45.066 kr./m²

2022-03-10family

1.265.000 kr.16.645 kr./m²

2013-10-28normal

1.400.000 kr.18.421 kr./m²

2010-06-07normal

1.700.000 kr.22.368 kr./m²

2007-06-10normal

1.799.000 kr.23.671 kr./m²

2006-05-01family

1.550.000 kr.20.395 kr./m²

2004-10-14normal

1.625.000 kr.21.382 kr./m²

2001-05-03normal

1.075.000 kr.14.145 kr./m²

2000-11-22normal

1.033.984 kr.13.605 kr./m²

2000-09-19normal

730.000 kr.9.605 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

3.425.000 kr.2024-05-22 · 2 år siden

Udbudspris implicerer27.8% pa

FMV implicerer19.7% pa

Overshoot (FMV vs udbud)-8.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Velindrettet lejlighed, beliggende i det centrale Nordvest

Velindrettet lejlighed, beliggende i det centrale Nordvest Velkommen til Frederikssundsvej 68I, 2. th. som byder på en velindrettet planløsning med to gode værelser, rummelig stue med karnap samt to altaner, der giver skønne uderum. Herudover får du et lyst badeværelse med vaskemaskine og separat bruseniche samt et funktionelt køkken med opvaskemaskine. En indbydende bolig midt i det spændende og vibrerende Nordvestkvarter med god plads og fine detaljer.LEJLIGHEDEN: Når du træder ind i lejlighed