Store Kongensgade 75D

1264 København K · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view

Udbudspris

12.498.000 kr.

106.821 kr/m²

Vores estimat

12.498.000 kr.

106.821 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

57/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet20/25

Data-freshness16/20

Bydel15/15

Market signals6/15

Positive signaler

·Ældre charme (byggeår 1850)
·Seller CAGR 5.8% pa — realistisk
·Tier-A bydel (indre-by)
·409 dage — sælger kan være motiveret

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 2

✗α -0.6%✗117 m² for stor!Ingen AVM✓Stand 8/10✓Sol 60✓Klassisk 1850

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Indre By

kvm

117 m²

Værelser

Byggeår

1850

Udbudspris

12.498.000 kr.

Dage på markedet

409d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 2.253 kr.Belægning (%)· default 83%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 220

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 95.496 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

12.498.000 kr.

106.821 kr./m² · fallback

Investeret

12.574.838 kr.

107.477 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

12.633.732 kr.

107.981 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	106.821	12.498.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	106.821	12.498.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	23.932	2.800.000 kr.	-77.6 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.1%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.7%

= Total afkast1.1%

Gross rental/år213.384 kr.

Salgspris12.498.000 kr.

Profit (1 års hold)136.546 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

5.8%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.4%

= Total afkast5.8%

Gross rental/år306.048 kr.

Salgspris12.997.920 kr.

Profit (1 års hold)729.130 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.4%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.2%

= Total afkast17.4%

Gross rental/år398.108 kr.

Salgspris14.347.704 kr.

Profit (1 års hold)2.170.974 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (83%)× 0.83

= Brutto Airbnb/år682.425 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105

− Platform 15% af brutto-102.364 kr.

− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.

− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.

= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr

× kvm (117) × 12 mdr

= Langtidsleje/år308.880 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)401.544 kr.

− Ejerudgifter/år-95.496 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)213.384 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)306.048 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)398.108 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris12.498.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)12.498.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)12.498.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+74.988 kr.

= Tx-omkostning76.838 kr.

+ Tilbudspris12.498.000 kr.

= Total investeret12.574.838 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV12.498.000 kr.

− Investeret-12.574.838 kr.

= Spread-76.838 kr.

÷ Investeret÷ 12.574.838 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)106.821 kr.

MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg

Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2021-07-13family

1.190.000 kr.10.171 kr./m²

2017-10-26normal

7.500.000 kr.64.103 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

7.500.000 kr.2017-10-26 · 9 år siden

Udbudspris implicerer5.8% pa

FMV implicerer5.8% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Genbo til Marmorkirken - fritliggende townhouse i baggård

Genbo til Marmorkirken - fritliggende townhouse i baggård Bag Store Kongensgades klassiske facader gemmer sig noget ganske usædvanligt: et fritliggende, hvidt townhouse med ro, privatliv og eget gårdmiljø – midt i København K.Huset rummer 117 m² boligareal fordelt over flere niveauer, suppleret af 37 m² tinglyst kælder. Det giver en rummelighed og fleksibilitet, som de officielle boligm² ikke umiddelbart fortæller, og en boligoplevelse, der ligger langt fra den traditionelle ejerlejlighed.Huset