iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Store Kongensgade 75D

1264 København K · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1850)
  • ·Seller CAGR 5.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·289 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 1 · ✗ 2
✗α -0.6%✗117 m² for stor!Ingen AVM✓Sol 60✓Klassisk 1850

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Store Kongensgade 75D

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
117 m²
Værelser
3
Byggeår
1850
Udbudspris
12.498.000 kr.
Dage på markedet
289d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 95.496 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
12.498.000 kr.
106.821 kr./m² · fallback
Investeret
12.574.838 kr.
107.477 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.633.732 kr.
107.981 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
12.498.000 kr.
106.821 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
12.498.000 kr.
106.821 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.800.000 kr.
23.932 kr./m²
-77.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år213.384 kr.
Salgspris12.498.000 kr.
Profit (1 års hold)136.546 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.8%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år306.048 kr.
Salgspris13.372.860 kr.
Profit (1 års hold)1.104.070 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast17.4%
Gross rental/år398.108 kr.
Salgspris14.347.704 kr.
Profit (1 års hold)2.170.974 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (117) × 12 mdr
= Langtidsleje/år308.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)401.544 kr.
− Ejerudgifter/år-95.496 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)213.384 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)306.048 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)398.108 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris12.498.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)12.498.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)12.498.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+74.988 kr.
= Tx-omkostning76.838 kr.
+ Tilbudspris12.498.000 kr.
= Total investeret12.574.838 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV12.498.000 kr.
− Investeret-12.574.838 kr.
= Spread-76.838 kr.
÷ Investeret÷ 12.574.838 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)106.821 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-07-13family
1.190.000 kr.10.171 kr./m²
2017-10-26normal
7.500.000 kr.64.103 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.500.000 kr.2017-10-26 · 9 år siden
Udbudspris implicerer5.8% pa
FMV implicerer5.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stille, stille, stille, nu står byen op

Stille, stille, stille, nu står byen opEt ægte townhouse med altan og terrasse lige foran det helt igennem gennemførte luksus køkken-alrum. Detaljerne nærmest slås om førstepladsen i det, man må kalde for en sjælden udbudt mulighed for et hjem midt i vores vidunderlige hovedstad. Stille og roligt, uden larm og støj fra gaderne troner byhuset i baggården til Store Kongensgade, og minder os om, at selv i de mest pulserende kvarterer kan man finde roen. Helt så roligt stod det dog ikke til i 1890,