Udbudspris
7.295.000 kr.
86.845 kr/m²
Vores estimat
7.521.357 kr.
89.540 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.1 %
+226.357 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.5 %
Comp-engineP10 67.990 · median 77.620 · P90 87.715 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Seller CAGR 6.8% pa — realistisk
- ·117 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -11%!α +2.5%✓Sol 66✓1. sal✓84 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.540 kr/m² × 84 m² = 7.521.357 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
117d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.580 kr./år
Alpha
2.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.521.357 kr.
89.540 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
87.388 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.591.737 kr.
90.378 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.845 | 7.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.540 | 7.521.357 kr. | +3.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.990 | 5.711.189 kr. | -21.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.620 | 6.520.053 kr. | -10.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 97 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.715 | 7.368.067 kr. | +1.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.381 | 2.300.000 kr. | -68.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.1%
α (alpha)2.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast4.1%
Gross rental/år117.780 kr.
Salgspris7.521.357 kr.
Profit (1 års hold)298.517 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.8%
α (alpha)2.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år169.188 kr.
Salgspris7.822.211 kr.
Profit (1 års hold)650.779 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.9%
α (alpha)2.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast20.9%
Gross rental/år270.334 kr.
Salgspris8.634.518 kr.
Profit (1 års hold)1.564.232 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år171.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)222.768 kr.
− Ejerudgifter/år-53.580 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.780 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)169.188 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)270.334 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.521.357 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread180.737 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha2.5%
Mægler
kr/m² (udbud)86.845 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-08-23normal
4.050.000 kr.48.214 kr./m²
2015-04-29normal
3.510.000 kr.41.786 kr./m²
2011-08-10normal
2.480.000 kr.29.524 kr./m²
2007-04-19normal
2.323.710 kr.27.663 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.050.000 kr.2017-08-23 · 9 år siden
Udbudspris implicerer6.8% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar treværelses lejlighed med to altaner
Moderne treværelses lejlighed med to altaner tæt på Fælleden og Havnebadet Centralt på Islands Brygge nær Amager Fælleds grønne vidder og Havnebadets blå bølger finder du denne veludnyttede lejlighed. Boligen ligger i en populær ejerforening og byder på et åbent opholdsmiljø, to værelser og et badeværelse. Derudover kan du se frem til at nyde solen på hele to altaner, som vender mod henholdsvis øst og vest, ligesom du har mulighed for at tilkøbe en privat parkeringsplads i kælderen.Ejendommen fr