iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ourøgade 31, 2. tv

2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
89.196 kr/m²
Vores estimat
4.659.489 kr.
83.205 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.7 %
-335.511 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.3 %
Comp-engineP10 70.081 · median 83.733 · P90 87.282 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1930)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·62 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.3% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
6 · ! 0 · 3
2 deal-breakersComps -6%α -7.3%KBH-klassiker 1930Sol 952. sal56 m² sweetStand 6/10AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 83.205 kr/m² × 56 m² = 4.659.489 kr.
Ourøgade 31, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1930
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
62d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.932 kr./år
Alpha
-7.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.659.489 kr.
83.205 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
89.765 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.716.806 kr.
84.229 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris89.1964.995.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM83.2054.659.489 kr.-6.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.0813.924.542 kr.-21.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median83.7334.689.040 kr.-6.1 %8 comps same_building, median 18 m væk · high confidence
Comp-engine · P9087.2824.887.802 kr.-2.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering19.6431.100.000 kr.-78.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.6%
α (alpha)-7.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-5.6%
Gross rental/år87.468 kr.
Salgspris4.659.489 kr.
Profit (1 års hold)-279.863 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.8%
α (alpha)-7.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-0.8%
Gross rental/år127.788 kr.
Salgspris4.845.869 kr.
Profit (1 års hold)-53.163 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.2%
α (alpha)-7.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast11.2%
Gross rental/år188.121 kr.
Salgspris5.349.093 kr.
Profit (1 års hold)510.395 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.720 kr.
− Ejerudgifter/år-46.932 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)87.468 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)127.788 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.121 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.659.489 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-367.331 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-7.3%

Mægler

kr/m² (udbud)89.196 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2010-09-14normal
1.400.000 kr.25.000 kr./m²
2005-09-29family
833.000 kr.14.875 kr./m²
2000-04-26normal
798.000 kr.14.250 kr./m²
1995-12-01normal
403.660 kr.7.208 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.400.000 kr.2010-09-14 · 16 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor og delevenlig 2V med 2 altaner midt i Klimakvarteret – bedre bliver det ikke

Åbent hus med tilmeldingskrav 20/9 - klik på billede - Velkommen til en lys og indbydende lejlighed med to altaner – ideel som delelejlighed eller til dig, der ønsker klassisk charme kombineret med moderne komfort. Lejligheden byder på smukke originale plankegulve, store termovinduer og et rummeligt og flot flise badeværelse med separat bruseniche. Den veldisponerede planløsning med fordelingsentré giver adgang til alle rum og gør boligen særligt velegnet til to studerende, der ønsker hver sit værelse. Den elegante stue fremstår med flot stukloft og god plads til både sofa- og spiseafdeling. Herfra er der direkte udgang til en skøn sydvendt altan, hvor solen kan nydes det meste af dagen. Soveværelset vender mod den rolige gård, har god skabsplads og egen udgang til endnu en dejlig altan. Køkkenet er lyst og funktionelt med hårde hvidevarer. Badeværelset er stilrent, flisebelagt og indrettet med separat brus. En lejlighed, der forener charme, funktionalitet og kvalitet i attraktive rammer. Ejendommen: Ejendommen er en klassisk rødstensejendom fra 1934 med nyere tag, fjernvarme, fællesvaskeri og fællesantenne. Ejerforeningen er veldrevet, og der medfølger brugsret til eget kælderrum. Det grønne gårdmiljø byder på græsplæne samt borde og bænke – perfekte rammer for afslapning og fællesskab. Beliggenheden: Adressen er centralt beliggende på Østerbro i det hyggelige Skt. Kjelds Kvarter – Københavns første klimakvarter. Området er kendetegnet ved grønne byrum, træalléer og en stemning, der kun bliver endnu mere attraktiv i de kommende år. Her bor du i gåafstand til både Fælledparken og Kildevældsparken samt tæt på strand, fitnesscentre, dagligvarebutikker og det populære byrum ved Tåsinge Plads og Skt Kjelds Plads med Copenhagen Coffee Lab. Offentlig transport er let tilgængelig med metro ved Vibenshus Rundel, S-tog fra både Ryparken og Svanemøllen Station og busforbindelser lige om hjørnet. Alt i alt en lys delevenlig altanlejlighed i et af Østerbros mest attraktive kvarterer. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk