Udbudspris
8.595.000 kr.
78.136 kr/m²
Vores estimat
8.600.107 kr.
78.183 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.1 %
+5.107 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 61.456 · median 86.923 · P90 120.806 kr/m²7 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
35/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet7/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 3 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -0.6%!Comps usikre (7)!Sol 58!110 m² stor✓Klassisk 1780✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.183 kr/m² × 110 m² = 8.600.107 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
110 m²
Værelser
2
Byggeår
1780
Udbudspris
8.595.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 76.740 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.600.107 kr.
78.183 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.648.420 kr.
78.622 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.759.361 kr.
79.631 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.136 | 8.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.183 | 8.600.107 kr. | +0.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 61.456 | 6.760.115 kr. | -21.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 86.923 | 9.561.543 kr. | +11.2 % | 7 comps inden for 1 km, median 668 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 120.806 | 13.288.643 kr. | +54.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 12.727 | 1.400.000 kr. | -83.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.9%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.9%
Gross rental/år213.660 kr.
Salgspris8.600.107 kr.
Profit (1 års hold)165.347 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast6.9%
Gross rental/år300.780 kr.
Salgspris8.944.111 kr.
Profit (1 års hold)596.471 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast16.7%
Gross rental/år211.771 kr.
Salgspris9.872.923 kr.
Profit (1 års hold)1.436.274 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (110) × 12 mdr
= Langtidsleje/år290.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)377.520 kr.
− Ejerudgifter/år-76.740 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)213.660 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)300.780 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)211.771 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+51.570 kr.
= Tx-omkostning53.420 kr.
+ Tilbudspris8.595.000 kr.
= Total investeret8.648.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.600.107 kr.
− Investeret-8.648.420 kr.
= Spread-48.313 kr.
÷ Investeret÷ 8.648.420 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)78.136 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Midt i Nyhavn i et tilbagetrukket baghus, finder du denne skønne lejlighed.
Beliggende i Nyhavn 12 D, 1. th. finder du denne velindrettede lejlighed, som kombinerer en helt central placering med en rolig beliggenhed i ejendommens baghus. Her får man historiske detaljer, et stort køkken-alrum, altan mod gården og adgang til en stor fælles tagterrasse.Nyhavn er lige uden for døren, men du mærker det næsten ikke, når du er hjemme. Lejligheden ligger på den stille side af Nyhavn, trukket væk fra kajens liv og byens trafik. Det er en sjælden kombination af en af Københavns m