Top-pick score
33/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2023)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 34.7% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 100✓3. sal✓79 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
–
Udbudspris
9.950.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.408 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.950.000 kr.
125.949 kr./m² · fallback
Investeret
10.011.550 kr.
126.728 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.003.879 kr.
126.631 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
9.950.000 kr.
125.949 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.950.000 kr.
125.949 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år115.752 kr.
Salgspris9.950.000 kr.
Profit (1 års hold)54.202 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.0%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år164.100 kr.
Salgspris10.646.500 kr.
Profit (1 års hold)799.050 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast17.0%
Gross rental/år278.506 kr.
Salgspris11.422.600 kr.
Profit (1 års hold)1.689.556 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ukendt)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.508 kr.
− Ejerudgifter/år-45.408 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)115.752 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)164.100 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)278.506 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.950.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.950.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.950.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.700 kr.
= Tx-omkostning61.550 kr.
+ Tilbudspris9.950.000 kr.
= Total investeret10.011.550 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.950.000 kr.
− Investeret-10.011.550 kr.
= Spread-61.550 kr.
÷ Investeret÷ 10.011.550 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)125.949 kr.
MæglerBRIKK
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-06-30normal
4.075.000 kr.51.582 kr./m²
2020-07-03normal
3.550.000 kr.44.937 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.075.000 kr.2023-06-30 · 3 år siden
Udbudspris implicerer34.7% pa
FMV implicerer34.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
INGEN BOPÆLSPLIGT - TOPKVALITET OG UDSIGT OVER ØRESUND
I det helt nye kvarter på Amager Strand udbydes denne stilrene lejlighed opført i Urban stil i 2020med udsigt over Øresund.En perfekt base for dig som ønsker en overskuelig bolig tæt på hverdagens behov, eller enferielejlighed i byen med Amager Strandpark og Øresund som nabo.Som noget ganske særligt finder I her en bolig i København, helt uden bopælspligt. Boligen kanderfor benyttes som ferielejlighed hvis I går og drømmer om en ekstra bopæl i byen, med tætforbindelse til både Københavns Lufthav