Nordre Frihavnsgade 100A, 5. tv
2100 København Ø · realmaeglerne · RealMæglerne Østerbro
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·66 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.255 | 4.399.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.225 | 4.499.464 kr. | +2.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.889 | 3.819.341 kr. | -13.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 89.707 | 4.575.082 kr. | +4.0 % | 8 comps inden for 500 m, median 238 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 95.866 | 4.889.149 kr. | +11.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.529 | 1.200.000 kr. | -72.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Skøn 2-værelses med klassisk charme på attraktive Indre Østerbro
Velkommen til denne charmerende 2-værelses ejerlejlighed på 51 m², attraktivt beliggende på Indre Østerbro. Her venter en veldisponeret bolig, hvor en god planløsning går hånd i hånd med klassiske københavnerdetaljer og en skøn beliggenhed tæt på både byliv, grønne åndehuller og hverdagens mange tilbud. Lejligheden egner sig perfekt til singlen eller parret – og er samtidig et oplagt valg til forældrekøb. Lejligheden byder velkommen i en entré, som fordeler videre til boligens rum. Den indbydende stue danner et naturligt samlingspunkt i hjemmet og har god plads til både sofaarrangement og spiseafdeling. Her bidrager klassiske detaljer som stuk, lyse plankegulve og den gode loftshøjde til en stemningsfuld atmosfære og giver rummet den særlige københavnercharme, som kendetegner de klassiske ejendomme på Østerbro. Det separate køkken er funktionelt indrettet med gode arbejdsforhold og plads til madlavningen. Den separate placering skaber samtidig en naturlig opdeling mellem køkken og opholdsrum. Soveværelset er regulært og rummeligt med god plads til både seng og opbevaring, mens badeværelset er praktisk indrettet og fuldender boligen. Lejligheden er beliggende i en veldrevet ejerforening med et hyggeligt og ugeneret gårdmiljø, hvor der er gode muligheder for både afslapning og hyggelige stunder. Beliggenheden på Indre Østerbro er svær at slå. Her bor du tæt på alt det, der gør bydelen attraktiv, med et bredt udvalg af caféer, restauranter, specialbutikker og daglige indkøb lige i nærheden. Nordre Frihavnsgade og Trianglen ligger begge inden for kort afstand, og med både S-tog, metro og busforbindelser i nærheden kommer du nemt rundt i resten af København. Samtidig er nogle af byens bedste grønne områder lige ved hånden. Fælledparken og Østre Anlæg indbyder til både gå- og løbeture, mens Kastellet, Langelinie og området omkring Den Lille Havfrue giver mulighed for at søge mod vandet og nyde en roligere side af byen.