iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dronningens Tværgade 34, 3. 4

1302 København K · lokalbolig · LokalBolig City / Christianshavn ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.695.000 kr.
97.405 kr/m²
Vores estimat
7.616.973 kr.
96.417 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.0 %
-78.027 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.6 %
Comp-engineP10 78.549 · median 85.249 · P90 97.475 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Seller CAGR 6.5% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·41 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1957) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Beton 1957✗Comps -12%✗α -1.6%✓Sol 79✓3. sal✓79 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 96.417 kr/m² × 79 m² = 7.616.973 kr.
Dronningens Tværgade 34, 3. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
1957
Udbudspris
7.695.000 kr.
Dage på markedet
41d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.796 kr./år
Alpha
-1.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.616.973 kr.
96.417 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.743.020 kr.
98.013 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.732.492 kr.
97.880 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris97.4057.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM96.4177.616.973 kr.-1.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1078.5496.205.338 kr.-19.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median85.2496.734.642 kr.-12.5 %8 comps inden for 250 m, median 23 m væk · high confidence
Comp-engine · P9097.4757.700.487 kr.+0.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.3162.000.000 kr.-74.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.5%
α (alpha)-1.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år163.764 kr.
Salgspris7.616.973 kr.
Profit (1 års hold)37.717 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.3%
α (alpha)-1.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast5.3%
Gross rental/år226.332 kr.
Salgspris7.921.652 kr.
Profit (1 års hold)404.964 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.0%
α (alpha)-1.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast19.0%
Gross rental/år448.808 kr.
Salgspris8.744.285 kr.
Profit (1 års hold)1.450.073 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.128 kr.
− Ejerudgifter/år-44.796 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)163.764 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)226.332 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)448.808 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.170 kr.
= Tx-omkostning48.020 kr.
+ Tilbudspris7.695.000 kr.
= Total investeret7.743.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.616.973 kr.
− Investeret-7.743.020 kr.
= Spread-126.047 kr.
÷ Investeret÷ 7.743.020 kr.
= Alpha-1.6%

Mægler

kr/m² (udbud)97.405 kr.
MæglerLokalBolig City / Christianshavn ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2014-10-06normal
3.600.000 kr.45.570 kr./m²
2007-03-21normal
3.295.000 kr.41.709 kr./m²
2002-05-17normal
1.900.000 kr.24.051 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.600.000 kr.2014-10-06 · 12 år siden
Udbudspris implicerer6.5% pa
FMV implicerer6.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3 værelses ejerlejlighed med 4 altaner på Dronningens Tværgade i København K

Skøn 3 værelses lejlighed med altaner i byen  Du får en skøn 3 værelses lejlighed midt i historiske København, hvor klassisk byarkitektur og rolige gårdrum danner en behagelig ramme om hverdagen. Ejendommen fra 1957 har flotte altanpartier og et indbydende gårdmiljø med beplantning og brosten. Lejligheden har behagelig atmosfære, velproportionerede rum og et klassisk, velindrettet køkken med gode arbejdsflader. Soveværelset og stue har begge adgang til sydvestvendte altaner med aftensol, og det