iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Asminderødgade 3, 1. tv

2200 København N · lokalbolig · LokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.395.000 kr.
75.235 kr/m²
Vores estimat
6.395.000 kr.
75.235 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 19.9% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1906✓Sol 95✓1. sal✓85 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Asminderødgade 3, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
1906
Udbudspris
6.395.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.144 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.395.000 kr.
75.235 kr./m² · fallback
Investeret
6.435.220 kr.
75.708 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.480.722 kr.
76.244 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris75.2356.395.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM75.2356.395.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.4121.650.000 kr.-74.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år126.456 kr.
Salgspris6.395.000 kr.
Profit (1 års hold)86.236 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år181.536 kr.
Salgspris6.650.800 kr.
Profit (1 års hold)397.116 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år251.524 kr.
Salgspris7.341.460 kr.
Profit (1 års hold)1.157.764 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år183.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)238.680 kr.
− Ejerudgifter/år-57.144 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.456 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.536 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)251.524 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.370 kr.
= Tx-omkostning40.220 kr.
+ Tilbudspris6.395.000 kr.
= Total investeret6.435.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.395.000 kr.
− Investeret-6.435.220 kr.
= Spread-40.220 kr.
÷ Investeret÷ 6.435.220 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)75.235 kr.
MæglerLokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-05-29normal
4.450.000 kr.52.353 kr./m²
2021-12-06family
1.150.000 kr.13.529 kr./m²
2018-01-18normal
3.500.000 kr.41.176 kr./m²
2012-09-02normal
1.800.000 kr.21.176 kr./m²
2003-05-02normal
1.398.000 kr.16.447 kr./m²
2001-12-30family
285.000 kr.3.353 kr./m²
1999-12-26family
625.000 kr.7.353 kr./m²
1995-02-15normal
420.040 kr.4.942 kr./m²
1993-08-21normal
460.000 kr.5.412 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.450.000 kr.2024-05-29 · 2 år siden
Udbudspris implicerer19.9% pa
FMV implicerer19.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Skøn 3-værelses med vestvendt altan, klassiske detaljer og delevenlig planløsning

På Asminderødgade finder du denne skønne 3-værelses lejlighed på 85 m², der kombinerer klassisk charme med en fleksibel planløsning og masser af muligheder. Her får du flotte bræddegulve, fine stukdetaljer, en dejlig vestvendt altan og rummelige værelser. Lejligheden byder desuden på gode delevenlige muligheder med plads til op til tre personer. Alt dette er beliggende i et af Nørrebros attraktive kvarterer med kort afstand til hyggelige caféer, grønne områder, indkøb og metro.Lejlighedens stue