Udbudspris
6.999.000 kr.
72.155 kr/m²
Vores estimat
6.356.363 kr.
65.530 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.2 %
-642.637 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.7 %
Comp-engineP10 65.630 · median 72.986 · P90 94.326 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -9.7%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1901✓Sol 95✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 65.530 kr/m² × 97 m² = 6.356.363 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
97 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
6.999.000 kr.
Dage på markedet
52d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.016 kr./år
Alpha
-9.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.356.363 kr.
65.530 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.042.844 kr.
72.607 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.463.238 kr.
66.631 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.155 | 6.999.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 65.530 | 6.356.363 kr. | -9.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.630 | 6.366.133 kr. | -9.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.986 | 7.079.618 kr. | +1.2 % | 8 comps inden for 1 km, median 413 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 94.326 | 9.149.634 kr. | +30.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.557 | 1.800.000 kr. | -74.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.7%
α (alpha)-9.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-7.7%
Gross rental/år147.504 kr.
Salgspris6.356.363 kr.
Profit (1 års hold)-538.977 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.8%
α (alpha)-9.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-2.8%
Gross rental/år210.360 kr.
Salgspris6.610.618 kr.
Profit (1 års hold)-221.866 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.6%
α (alpha)-9.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år246.652 kr.
Salgspris7.297.105 kr.
Profit (1 års hold)500.913 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (97) × 12 mdr
= Langtidsleje/år209.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)272.376 kr.
− Ejerudgifter/år-62.016 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)147.504 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)210.360 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)246.652 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.999.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.999.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.999.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.994 kr.
= Tx-omkostning43.844 kr.
+ Tilbudspris6.999.000 kr.
= Total investeret7.042.844 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.356.363 kr.
− Investeret-7.042.844 kr.
= Spread-686.481 kr.
÷ Investeret÷ 7.042.844 kr.
= Alpha-9.7%
Mægler
kr/m² (udbud)72.155 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-04-28family
2.070.000 kr.21.340 kr./m²
2007-01-12normal
1.900.000 kr.19.588 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.900.000 kr.2007-01-12 · 19 år siden
Udbudspris implicerer7.1% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor, smuk treværelses lige ved Skjolds Plads
Der er højt til loftet herhjemme, hvor stuklofterne med garanti vil få mange misundelige blikke. I skal se nærmere på en 97 kvadratmeters stor treværelses lejlighed med en skøn atmosfære, masser af klassisk charme og en adresse i Nørrebros Mytologiske Kvarter, et par hundrede meter fra Skjolds Plads.Fra entréen kommer I først og fremmest videre ind til køkkenet. Herinde er der kig til det hyggelige gårdmiljø, og så er der gaskomfur og adgang til badeværelset, der er rummeligt og har adskilt brus