iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Hammelstrupvej 28, 2. tv

2450 København SV · home · home Sydhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.695.000 kr.
71.188 kr/m²
Vores estimat
5.695.000 kr.
71.188 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1951) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1951✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 82✓2. sal✓80 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Hammelstrupvej 28, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1951
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
10d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.056 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.695.000 kr.
71.188 kr./m² · fallback
Investeret
5.731.020 kr.
71.638 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.784.586 kr.
72.307 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris71.1885.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM71.1885.695.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.5001.400.000 kr.-75.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år126.144 kr.
Salgspris5.695.000 kr.
Profit (1 års hold)90.124 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år182.304 kr.
Salgspris5.922.800 kr.
Profit (1 års hold)374.084 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast19.1%
Gross rental/år285.236 kr.
Salgspris6.537.860 kr.
Profit (1 års hold)1.092.076 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år187.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)243.360 kr.
− Ejerudgifter/år-61.056 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.144 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)182.304 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)285.236 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.695.000 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-36.020 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)71.188 kr.
Mæglerhome Sydhavn
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-11-16normal
3.250.000 kr.40.625 kr./m²
2017-01-26normal
2.760.000 kr.34.500 kr./m²
2014-08-03normal
1.898.000 kr.23.725 kr./m²
2007-06-07normal
1.850.000 kr.23.125 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.250.000 kr.2020-11-16 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.8% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor, moderniseret 3-værelses lejlighed med hele to altaner og en fantastisk beliggenhed i Det Gamle Sydhavnen.

Der findes boliger, hvor man føler sig hjemme fra første øjeblik. Hvor lyset, rummeligheden og den hyggelige atmosfære går op i en højere enhed. Netop sådan en lejlighed venter på Hammelstrupvej. Her får du en skøn 3-værelses lejlighed med en imponerende stue, to dejlige altaner og en planløsning, der giver plads til både hverdagen og alle de gode stunder.Boligens absolutte hjerte er den fantastiske stue, hvor store vinduespartier sørger for et skønt lysindfald, og hvor der er rigelig plads til