Udbudspris
6.999.000 kr.
94.581 kr/m²
Vores estimat
6.508.238 kr.
87.949 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.0 %
-490.762 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.6 %
Comp-engineP10 74.221 · median 85.189 · P90 91.830 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -7.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -10%✗α -7.6%✓5. sal✓KBH-klassiker 1906✓Sol 100✓74 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.949 kr/m² × 74 m² = 6.508.238 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
74 m²
Værelser
3
Byggeår
1906
Udbudspris
6.999.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.316 kr./år
Alpha
-7.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.508.238 kr.
87.949 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.042.844 kr.
95.174 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.558.561 kr.
88.629 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 94.581 | 6.999.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.949 | 6.508.238 kr. | -7.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.221 | 5.492.331 kr. | -21.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.189 | 6.303.988 kr. | -9.9 % | 8 comps inden for 500 m, median 43 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 91.830 | 6.795.419 kr. | -2.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.270 | 1.500.000 kr. | -78.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.3%
α (alpha)-7.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-6.3%
Gross rental/år91.524 kr.
Salgspris6.508.238 kr.
Profit (1 års hold)-443.082 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.6%
α (alpha)-7.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-1.6%
Gross rental/år139.476 kr.
Salgspris6.768.568 kr.
Profit (1 års hold)-134.800 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.6%
α (alpha)-7.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast10.6%
Gross rental/år240.352 kr.
Salgspris7.471.457 kr.
Profit (1 års hold)668.965 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år159.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)207.792 kr.
− Ejerudgifter/år-68.316 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)91.524 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)139.476 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)240.352 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.999.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.999.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.999.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.994 kr.
= Tx-omkostning43.844 kr.
+ Tilbudspris6.999.000 kr.
= Total investeret7.042.844 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.508.238 kr.
− Investeret-7.042.844 kr.
= Spread-534.606 kr.
÷ Investeret÷ 7.042.844 kr.
= Alpha-7.6%
Mægler
kr/m² (udbud)94.581 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-09-09normal
4.499.000 kr.60.797 kr./m²
2018-04-16normal
4.200.000 kr.56.757 kr./m²
2015-07-28family
1.670.000 kr.22.568 kr./m²
2009-06-30normal
1.400.000 kr.18.919 kr./m²
1997-02-10normal
503.520 kr.6.804 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.499.000 kr.2021-09-09 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Penthouse lejlighed i 2 etager med mulighed for altan!
Træd indenfor i en flot og stilren lejlighed på 91 etagemeter fordelt på to etager, hvor klassiske københavnerdetaljer og en helt særlig beliggenhed går hånd i hånd. Her er højt til loftet, praktiske ovenlysvinduer, fritlagte bjælker og en planløsning, der giver plads til gæster. Fra lejligheden har du frit kig til Assistens Kirkegård og Nørrebro.Lejlighedens helt store gevinst er rummet på førstesalen, hvor loft til kip, bjælker, ovenlysvinduer og en dejlig udsigt skaber den særlige atmosfære.