Udbudspris
3.195.000 kr.
84.079 kr/m²
Vores estimat
3.059.650 kr.
80.517 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.2 %
-135.350 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.9 %
Comp-engineP10 64.474 · median 73.110 · P90 80.604 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1898)
- ·Fresh handelsdata (2024)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 31.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -13%✗α -4.9%✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1898✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.517 kr/m² × 38 m² = 3.059.650 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
38 m²
Værelser
2
Byggeår
1898
Udbudspris
3.195.000 kr.
Dage på markedet
20d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.904 kr./år
Alpha
-4.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.059.650 kr.
80.517 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.216.020 kr.
84.632 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.060.056 kr.
80.528 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.079 | 3.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.517 | 3.059.650 kr. | -4.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.474 | 2.450.027 kr. | -23.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.110 | 2.778.187 kr. | -13.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 118 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 80.604 | 3.062.941 kr. | -4.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.895 | 680.000 kr. | -78.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.2%
α (alpha)-4.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield0.6%
= Total afkast-4.2%
Gross rental/år20.616 kr.
Salgspris3.059.650 kr.
Profit (1 års hold)-135.754 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.5%
α (alpha)-4.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år43.872 kr.
Salgspris3.182.036 kr.
Profit (1 års hold)9.888 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.1%
α (alpha)-4.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast15.1%
Gross rental/år166.824 kr.
Salgspris3.512.478 kr.
Profit (1 års hold)463.282 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (38) × 12 mdr
= Langtidsleje/år77.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)100.776 kr.
− Ejerudgifter/år-56.904 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)20.616 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)43.872 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)166.824 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.170 kr.
= Tx-omkostning21.020 kr.
+ Tilbudspris3.195.000 kr.
= Total investeret3.216.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.059.650 kr.
− Investeret-3.216.020 kr.
= Spread-156.370 kr.
÷ Investeret÷ 3.216.020 kr.
= Alpha-4.9%
Mægler
kr/m² (udbud)84.079 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-11-22normal
1.855.000 kr.48.816 kr./m²
2014-03-28normal
975.000 kr.25.658 kr./m²
2008-12-29normal
700.000 kr.18.421 kr./m²
2000-08-09normal
550.000 kr.14.474 kr./m²
1999-09-08normal
320.000 kr.8.421 kr./m²
1997-02-04normal
192.820 kr.5.074 kr./m²
1994-08-06normal
169.000 kr.4.447 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 680.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.855.000 kr.2024-11-22 · 2 år siden
Udbudspris implicerer31.2% pa
FMV implicerer28.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og charmerende 2V’er øverst oppe
LejlighedenEr jagten stillet ind på det perfekte forældrekøb? Eller hører du til blandt unge førstegangskøbere, der drømmer om en toværelses lejlighed midt i byen? Så findes svaret lige her, hvor vi har fornøjelsen af at udbyde en dejlig lejlighed, der er både lys og charmerende. På papiret er lejligheden 38 kvadratmeter stor, men pladsen er udnyttet til fulde, så kvadratmeterne føles som flere. Således får du både et badeværelse, et køkken, en skøn stue og et soveværelse, der giver plads til do