Udbudspris
4.195.000 kr.
77.685 kr/m²
Vores estimat
4.326.887 kr.
80.128 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.1 %
+131.887 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.5 %
Comp-engineP10 68.689 · median 77.650 · P90 87.941 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1949)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·59 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 23.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -0%!α +2.5%✓KBH-klassiker 1949✓Sol 78✓1. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.128 kr/m² × 54 m² = 4.326.887 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
54 m²
Værelser
3
Byggeår
1949
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
59d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.096 kr./år
Alpha
2.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.326.887 kr.
80.128 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
78.186 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.373.341 kr.
80.988 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.685 | 4.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.128 | 4.326.887 kr. | +3.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.689 | 3.709.188 kr. | -11.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.650 | 4.193.120 kr. | -0.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 39 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.941 | 4.748.828 kr. | +13.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 8.519 | 460.000 kr. | -89.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.2%
α (alpha)2.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast4.2%
Gross rental/år74.544 kr.
Salgspris4.326.887 kr.
Profit (1 års hold)179.411 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.1%
α (alpha)2.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast9.1%
Gross rental/år109.536 kr.
Salgspris4.499.962 kr.
Profit (1 års hold)387.478 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.6%
α (alpha)2.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.3%
= Total afkast23.6%
Gross rental/år266.572 kr.
Salgspris4.967.266 kr.
Profit (1 års hold)1.011.818 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.
− Ejerudgifter/år-42.096 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.544 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)109.536 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)266.572 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.326.887 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread104.867 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha2.5%
Mægler
kr/m² (udbud)77.685 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-02-06normal
2.750.000 kr.50.926 kr./m²
2023-06-26family
950.000 kr.17.593 kr./m²
2015-11-26normal
1.595.000 kr.29.537 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 460.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.750.000 kr.2024-02-06 · 2 år siden
Udbudspris implicerer23.5% pa
FMV implicerer25.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
INDFLYTNINGSKLAR LEJLIGHED LIGE VED METRO OG INDKØBSMULIGHEDER
Det bliver en fornøjelse at tage turen gennem denne fantastiske lejlighed, for boligen folder sig ud med 54 kvadratmeter, som er både lyse, velindrettede og tydeligt moderniserede. Her er altanen blot prikken over i’et.Du bydes velkommen i entréen, hvorfra du har et fint kig ned gennem lejligheden, der er indbydende fra start til slut. Det pæne, tidløse flisebadeværelse er indrettet med separat brus, og tilstødende ligger et dejligt soveværelse med plads til dobbeltsengen. Fra entréen ledes du o