← Tilbage til on-market
Dirch Passers Allé 5, 2. th
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Udbudspris
7.495.000 kr.
78.073 kr/m²
Vores estimat
7.101.750 kr.
73.977 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.2 %
-393.250 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.8 %
Comp-engineP10 63.030 · median 66.070 · P90 88.923 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2008)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -5.8%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓2. sal✓Bygget 2008✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.977 kr/m² × 96 m² = 7.101.750 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
96 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.916 kr./år
Alpha
-5.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.101.750 kr.
73.977 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
78.561 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.244.437 kr.
75.463 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.073 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.977 | 7.101.750 kr. | -5.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.030 | 6.050.877 kr. | -19.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.070 | 6.342.737 kr. | -15.4 % | 8 comps inden for 1 km, median 274 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 88.923 | 8.536.644 kr. | +13.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.146 | 1.550.000 kr. | -79.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.3%
α (alpha)-5.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-3.3%
Gross rental/år188.004 kr.
Salgspris7.101.750 kr.
Profit (1 års hold)-252.066 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.6%
α (alpha)-5.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år260.580 kr.
Salgspris7.385.820 kr.
Profit (1 års hold)104.580 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.1%
α (alpha)-5.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast13.1%
Gross rental/år309.576 kr.
Salgspris8.152.809 kr.
Profit (1 års hold)920.565 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (96) × 12 mdr
= Langtidsleje/år241.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)314.496 kr.
− Ejerudgifter/år-53.916 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)188.004 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)260.580 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)309.576 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.101.750 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-440.070 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-5.8%
Mægler
kr/m² (udbud)78.073 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys lejlighed med solrig altan og tæt på metro
Indretning:Velkommen til en lys og indbydende lejlighed, hvor stue og køkken-alrum smelter sammen i et åbent og harmonisk opholdsrum – ideelt til både hverdagsliv og hyggelige stunder med familie og gæster. De store vinduespartier sikrer et dejligt lysindfald, mens den store sydvestvendte altan giver gode muligheder for at nyde solen og udelivet. Lejligheden rummer desuden 2 gode soveværelser med fleksible indretningsmuligheder samt et stilrent badeværelse med separat bruseniche og praktisk vask