← Tilbage til on-market
Drejøgade 26B, 4. 401
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Udbudspris
5.295.000 kr.
82.734 kr/m²
Vores estimat
5.295.000 kr.
82.734 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 64.079 · median 75.035 · P90 84.696 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·96 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1974✗Comps -9%✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Stand 8/10✓Sol 91✓64 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
64 m²
Værelser
3
Byggeår
1974
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
96d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.452 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.295.000 kr.
82.734 kr./m² · fallback
Investeret
5.328.620 kr.
83.260 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.362.125 kr.
83.783 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 82.734 | 5.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 82.734 | 5.295.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 64.079 | 4.101.028 kr. | -22.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.035 | 4.802.247 kr. | -9.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 54 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 84.696 | 5.420.575 kr. | +2.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.313 | 1.300.000 kr. | -75.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år101.148 kr.
Salgspris5.295.000 kr.
Profit (1 års hold)67.528 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år147.228 kr.
Salgspris5.506.800 kr.
Profit (1 års hold)325.408 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast19.6%
Gross rental/år287.317 kr.
Salgspris6.078.660 kr.
Profit (1 års hold)1.037.357 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.680 kr.
− Ejerudgifter/år-52.452 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)101.148 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)147.228 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)287.317 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.295.000 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-33.620 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)82.734 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-05-04normal
3.600.000 kr.56.250 kr./m²
2021-03-29normal
2.750.000 kr.42.969 kr./m²
2007-08-28normal
1.850.000 kr.28.906 kr./m²
2005-09-26family
1.000.000 kr.15.625 kr./m²
1998-11-18normal
667.928 kr.10.436 kr./m²
1994-10-14normal
418.850 kr.6.545 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.600.000 kr.2022-05-04 · 4 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer10.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed STOR altan og køkken-alrum
Indflytningsklar lejlighed. STOR altan og køkken-alrum Med stor altan få hundrede meter fra Østerbrogade og FælledparkenHer kan du flytte direkte ind i en god delelejlighed, der er virkelig indbydende og ligger meget attraktivt på Østerbro.Hvis vi starter med adressen, så er der lige kort vej til Fælledparkens grønne miljø som Østerbrogades leben, da begge ligger 600 meter fra gadedøren. Det betyder også, at resten af bydelens tilbud nemt kan nås til fods, hvad enten det drejer sig om specialbu