← Tilbage til on-market
Drejøgade 26B, 4. 401
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1974✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 91✓64 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
64 m²
Værelser
3
Byggeår
1974
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.452 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
85.859 kr./m² · fallback
Investeret
5.529.820 kr.
86.403 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.560.932 kr.
86.890 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.495.000 kr.
85.859 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
85.859 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.300.000 kr.
20.313 kr./m²
-76.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år101.148 kr.
Salgspris5.495.000 kr.
Profit (1 års hold)66.328 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.0%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år147.228 kr.
Salgspris5.879.650 kr.
Profit (1 års hold)497.058 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år287.317 kr.
Salgspris6.308.260 kr.
Profit (1 års hold)1.065.757 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.680 kr.
− Ejerudgifter/år-52.452 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)101.148 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)147.228 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)287.317 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.495.000 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-34.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)85.859 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-05-04normal
3.600.000 kr.56.250 kr./m²
2021-03-29normal
2.750.000 kr.42.969 kr./m²
2007-08-28normal
1.850.000 kr.28.906 kr./m²
2005-09-26family
1.000.000 kr.15.625 kr./m²
1998-11-18normal
667.928 kr.10.436 kr./m²
1994-10-14normal
418.850 kr.6.545 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.600.000 kr.2022-05-04 · 4 år siden
Udbudspris implicerer11.2% pa
FMV implicerer11.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed STOR altan og køkken-alrum
Indflytningsklar lejlighed. STOR altan og køkken-alrum Med stor altan få hundrede meter fra Østerbrogade og FælledparkenHer kan du flytte direkte ind i en god delelejlighed, der er virkelig indbydende og ligger meget attraktivt på Østerbro.Hvis vi starter med adressen, så er der lige kort vej til Fælledparkens grønne miljø som Østerbrogades leben, da begge ligger 600 meter fra gadedøren. Det betyder også, at resten af bydelens tilbud nemt kan nås til fods, hvad enten det drejer sig om specialbu