Udbudspris
3.995.000 kr.
79.900 kr/m²
Vores estimat
3.947.782 kr.
78.956 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.2 %
-47.218 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.8 %
Comp-engineP10 68.280 · median 73.538 · P90 87.670 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 13.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -1.8%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓3. sal✓50 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.956 kr/m² × 50 m² = 3.947.782 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
50 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 35.256 kr./år
Alpha
-1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.947.782 kr.
78.956 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
80.416 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.006.636 kr.
80.133 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.900 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.956 | 3.947.782 kr. | -1.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.280 | 3.414.022 kr. | -14.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.538 | 3.676.904 kr. | -8.0 % | 8 comps same_road_250m, median 31 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.670 | 4.383.490 kr. | +9.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.200 | 910.000 kr. | -77.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.3%
α (alpha)-1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år84.744 kr.
Salgspris3.947.782 kr.
Profit (1 års hold)11.706 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.2%
α (alpha)-1.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast5.2%
Gross rental/år120.744 kr.
Salgspris4.105.693 kr.
Profit (1 års hold)205.617 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.0%
α (alpha)-1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år199.797 kr.
Salgspris4.532.054 kr.
Profit (1 års hold)711.031 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (50) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)156.000 kr.
− Ejerudgifter/år-35.256 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)84.744 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)120.744 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)199.797 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.947.782 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-73.038 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-1.8%
Mægler
kr/m² (udbud)79.900 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-07-29normal
2.400.000 kr.48.000 kr./m²
2021-05-11family
1.040.000 kr.20.800 kr./m²
2016-05-05normal
1.799.000 kr.35.980 kr./m²
2003-05-25family
670.000 kr.13.400 kr./m²
1999-10-05normal
651.960 kr.13.039 kr./m²
1997-02-22normal
457.380 kr.9.148 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 910.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.400.000 kr.2022-07-29 · 4 år siden
Udbudspris implicerer13.6% pa
FMV implicerer13.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 2-værelses med rummelig stue og attraktiv beliggenhed
Velkommen til Æbeløgade 44, 3. 4. - en lys og indbydende 2-værelses lejlighed på 50 m² med en god planløsning, en rummelig stue og et dejligt lysindfald. Her får du en bolig, hvor de veludnyttede kvadratmeter skaber gode rammer om hverdagen, og hvor beliggenheden i det populære Klimakvarter er svær at komme udenom.Lejligheden byder på en dejlig rummelig stue, hvor der er god plads til både sofaarrangement og spiseplads. De store vinduespartier sørger for et godt lysindfald og giver stuen en beha