Udbudspris
2.995.000 kr.
80.946 kr/m²
Vores estimat
3.051.561 kr.
82.475 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.9 %
+56.561 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.2 %
Comp-engineP10 64.751 · median 80.786 · P90 84.178 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -0%!α +1.2%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 66✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 82.475 kr/m² × 37 m² = 3.051.561 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
37 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
2.995.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.872 kr./år
Alpha
1.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.051.561 kr.
82.475 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.014.820 kr.
81.482 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.067.355 kr.
82.901 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 80.946 | 2.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 82.475 | 3.051.561 kr. | +1.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.751 | 2.395.778 kr. | -20.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.786 | 2.989.076 kr. | -0.2 % | 8 comps inden for 250 m, median 91 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 84.178 | 3.114.589 kr. | +4.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.676 | 580.000 kr. | -80.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.4%
α (alpha)1.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år36.048 kr.
Salgspris3.051.561 kr.
Profit (1 års hold)72.789 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.2%
α (alpha)1.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år60.024 kr.
Salgspris3.173.623 kr.
Profit (1 års hold)218.827 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.6%
α (alpha)1.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast21.6%
Gross rental/år168.966 kr.
Salgspris3.503.192 kr.
Profit (1 års hold)657.338 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (37) × 12 mdr
= Langtidsleje/år79.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)103.896 kr.
− Ejerudgifter/år-43.872 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)36.048 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)60.024 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)168.966 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris2.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)2.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)2.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+17.970 kr.
= Tx-omkostning19.820 kr.
+ Tilbudspris2.995.000 kr.
= Total investeret3.014.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.051.561 kr.
− Investeret-3.014.820 kr.
= Spread36.741 kr.
÷ Investeret÷ 3.014.820 kr.
= Alpha1.2%
Mægler
kr/m² (udbud)80.946 kr.
Mæglerhome Nordvest - Emdrup
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-09-06normal
1.750.000 kr.47.297 kr./m²
2013-08-13normal
760.000 kr.20.541 kr./m²
2005-11-26normal
1.050.000 kr.28.378 kr./m²
2000-10-08normal
574.968 kr.15.540 kr./m²
1999-07-30normal
512.000 kr.13.838 kr./m²
1999-04-25normal
280.701 kr.7.587 kr./m²
1992-01-31normal
198.000 kr.5.351 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 580.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.750.000 kr.2021-09-06 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.3% pa
FMV implicerer11.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
SKØN OG VELHOLDT LEJLIGHED MED STOR ALTAN
Veludnyttede kvadratmeter med stor altan i det blomstrende håndværkerkvarterEntréen byder velkommen og fordeler boligens rum på fineste vis. Til højre ligger værelset med indbygget skabsplads, der sikrer gode opbevaringsmuligheder uden at optage unødvendige kvadratmeter. Lige fremme finder du badeværelset, mens lejligheden åbner sig mod venstre med et lyst og indbydende opholdsrum, hvor køkken og stue smelter sammen i en velfungerende helhed.Fine plankegulve pryder rummet forneden, mens enkel st