iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Oldermandsvej 45, 3. th

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.495.000 kr.
77.500 kr/m²
Vores estimat
3.801.887 kr.
65.550 kr/m²
Udbudt over estimat
-15.4 %
-693.113 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -16.0 %
Comp-engineP10 44.206 · median 58.392 · P90 80.178 kr/m²8 comps · inden for 250 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·41 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -16.0% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 59.9% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -25%✗α -16.0%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 95✓3. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 65.550 kr/m² × 58 m² = 3.801.887 kr.
Oldermandsvej 45, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
41d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.836 kr./år
Alpha
-16.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.801.887 kr.
65.550 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
77.997 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.858.331 kr.
66.523 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris77.5004.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM65.5503.801.887 kr.-15.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1044.2062.563.949 kr.-43.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median58.3923.386.758 kr.-24.7 %8 comps inden for 250 m, median 128 m væk · high confidence
Comp-engine · P9080.1784.650.300 kr.+3.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.172880.000 kr.-80.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.2%
α (alpha)-16.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-14.2%
Gross rental/år81.444 kr.
Salgspris3.801.887 kr.
Profit (1 års hold)-640.489 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.3%
α (alpha)-16.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-9.3%
Gross rental/år119.028 kr.
Salgspris3.953.962 kr.
Profit (1 års hold)-450.830 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.6%
α (alpha)-16.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år169.002 kr.
Salgspris4.364.566 kr.
Profit (1 års hold)9.748 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år125.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)162.864 kr.
− Ejerudgifter/år-43.836 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.444 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)119.028 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)169.002 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.801.887 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-721.933 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-16.0%

Mægler

kr/m² (udbud)77.500 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-05-30normal
1.100.000 kr.18.966 kr./m²
2018-02-01normal
2.095.000 kr.36.121 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 880.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.100.000 kr.2023-05-30 · 3 år siden
Udbudspris implicerer59.9% pa
FMV implicerer51.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-8.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

To altaner. Snedkerkøkken. Fantastisk lysindfald. Udsigt til grønt.

To altaner. Snedkerkøkken. Fantastisk lysindfald. Udsigt til grønt.Velkommen til Oldermandsvej 45, 3. th. – En indbydende og velholdt 2-værelses lejlighed med en gennemtænkt planløsning, to altaner og et fantastisk lysindfald. Lejligheden ligger højt og frit på 3. sal med udsigt over det grønne gårdmiljø og byens tage. Her får du en bolig, hvor klassiske detaljer som plankegulve og loftshøjde møder moderne løsninger i form af et eksklusivt snedkerkøkken og flotte speciallavede opbevaringsløsning