iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Farumgade 9, 3. th

2200 København N · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.895.000 kr.
84.397 kr/m²
Vores estimat
4.785.762 kr.
82.513 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.2 %
-109.238 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.9 %
Comp-engineP10 58.389 · median 79.156 · P90 87.327 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1915)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 39.9% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -2.9%✓KBH-klassiker 1915✓Sol 90✓3. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 82.513 kr/m² × 58 m² = 4.785.762 kr.
Farumgade 9, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1915
Udbudspris
4.895.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.528 kr./år
Alpha
-2.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.785.762 kr.
82.513 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.926.220 kr.
84.935 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.828.692 kr.
83.253 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris84.3974.895.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM82.5134.785.762 kr.-2.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1058.3893.386.551 kr.-30.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median79.1564.591.059 kr.-6.2 %8 comps inden for 250 m, median 12 m væk · high confidence
Comp-engine · P9087.3275.064.974 kr.+3.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.8281.150.000 kr.-76.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.4%
α (alpha)-2.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-1.4%
Gross rental/år73.752 kr.
Salgspris4.785.762 kr.
Profit (1 års hold)-66.706 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.4%
α (alpha)-2.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år111.336 kr.
Salgspris4.977.192 kr.
Profit (1 års hold)162.308 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.2%
α (alpha)-2.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast15.2%
Gross rental/år161.310 kr.
Salgspris5.494.055 kr.
Profit (1 års hold)729.145 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år125.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)162.864 kr.
− Ejerudgifter/år-51.528 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)73.752 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)111.336 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)161.310 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.370 kr.
= Tx-omkostning31.220 kr.
+ Tilbudspris4.895.000 kr.
= Total investeret4.926.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.785.762 kr.
− Investeret-4.926.220 kr.
= Spread-140.458 kr.
÷ Investeret÷ 4.926.220 kr.
= Alpha-2.9%

Mægler

kr/m² (udbud)84.397 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-10-16normal
3.500.000 kr.60.345 kr./m²
2008-07-01normal
1.310.000 kr.22.586 kr./m²
2004-09-03normal
1.225.000 kr.21.121 kr./m²
2004-02-02normal
980.000 kr.16.897 kr./m²
1999-03-11normal
493.199 kr.8.503 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.500.000 kr.2025-10-16 · 1 år siden
Udbudspris implicerer39.9% pa
FMV implicerer36.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Velkommen hjem – baren er åben

Velkommen hjem – baren er åbenDer er noget særligt ved de københavnerlejligheder, hvor man træder ind og med det samme får lyst til at blive lidt længere.Farumgade 9 er sådan en lejlighed.Den ligger på en stille, ensrettet gade på Nørrebro, hvor byen er lige uden for døren, men hvor tempoet falder en smule. Herfra kan du gå til det meste. Ned efter kaffe. Over i Nørrebroparken. Ud at spise. Eller bare hjem igen, før du egentlig nåede at beslutte dig for, hvad aftenen skulle bringe.Og så er der l