iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

C.F. Møllers Allé 2D, 7. mf

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech, Ørestad

Åbn pitch-view
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2012)
  • ·92 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -1.8%7. salSol 100Nybyg 201286 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 65.426 kr/m² × 86 m² = 5.626.642 kr.
C.F. Møllers Allé 2D, 7. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
2012
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
92d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.656 kr./år
Alpha
-1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.626.642 kr.
65.426 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.731.020 kr.
66.640 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.722.243 kr.
66.538 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.695.000 kr.
66.221 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.626.642 kr.
65.426 kr./m²
-1.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.800.000 kr.
20.930 kr./m²
-68.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.5%
α (alpha)-1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år131.784 kr.
Salgspris5.626.642 kr.
Profit (1 års hold)27.406 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.4%
α (alpha)-1.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år184.416 kr.
Salgspris6.020.507 kr.
Profit (1 års hold)473.903 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.9%
α (alpha)-1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast17.9%
Gross rental/år280.258 kr.
Salgspris6.459.385 kr.
Profit (1 års hold)1.008.623 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)228.072 kr.
− Ejerudgifter/år-43.656 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)131.784 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)184.416 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.258 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.626.642 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-104.378 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-1.8%

Mægler

kr/m² (udbud)66.221 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Ørestad
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3 værelses PENTHOUSE med vestvendt og solrig altan

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Velkommen til C.F. Møllers Allé 2D, 7. mf, 2300 København S - en indflytningsklar 3-værelses penthouselejlighed, hvor du bor øverst og helt ugeneret uden overboer. Her får du masser af lys, luft og privatliv kombineret med en attraktiv placering lige ved Byparken i Ørestad. Lejligheden byder på 86 veldisponerede kvadratmeter med en skøn, let og sommerlig atmosfære. Entréen åbner op til et indbydende køkken-alrum, hvor madlavning og samvær smelter sammen. Det stilrene køkken ligger i åben forbindelse med stuen, hvor de store vinduespartier lukker solen ind og skaber en lys og afslappet stemning dagen igennem. Fra stuen er der udgang til en vestvendt altan - det perfekte sted at nyde eftermiddagssolen, lange sommeraftener og udsigten over det rolige gårdmiljø. Boligen rummer to gode og lyse værelser, der nemt kan indrettes som soveværelse, kontor eller børneværelse alt efter behov. Badeværelset fremstår moderne og funktionelt med bruseniche og vaskefaciliteter - lige til at flytte ind i. Ejendommen er fra nyere tid og har elevator, og som penthouse bor du øverst med en særlig ro og frihed, der mærkes med det samme - uden overboer. Beliggenheden er ideel med Byparken lige i nærheden - perfekt til picnic, løbeture eller en stille gåtur i solen. Samtidig har du alt det praktiske inden for kort afstand med indkøb, shopping i Fields, caféer og metro, der hurtigt bringer dig ind til byen eller videre mod lufthavnen. Her får du en moderne bolig med sommerstemning og en beliggenhed, der gør det nemt at nyde livet i Ørestad. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk