← Tilbage til on-market
Vesterbrogade 192, 1. 1
1800 Frederiksberg C · estate · Estate Østerbro & Nordhavn ApS
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal13/25
Kvalitet7/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals12/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 28.8% — høj men plausibel
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·119 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1960) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1960✗Støjgade✓α +29%✓Sol 87✓1. sal✓83 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.979 kr/m² × 83 m² = 6.472.292 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
1960
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
119d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 75.228 kr./år
Alpha
28.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.472.292 kr.
77.979 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
60.564 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.564.984 kr.
79.096 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.995.000 kr.
60.181 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.472.292 kr.
77.979 kr./m²
+29.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.000.000 kr.
24.096 kr./m²
-60.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
31.4%
α (alpha)28.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast31.4%
Gross rental/år133.932 kr.
Salgspris6.472.292 kr.
Profit (1 års hold)1.579.404 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
39.7%
α (alpha)28.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast39.7%
Gross rental/år196.680 kr.
Salgspris6.925.352 kr.
Profit (1 års hold)2.095.212 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
49.3%
α (alpha)28.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast49.3%
Gross rental/år288.264 kr.
Salgspris7.430.191 kr.
Profit (1 års hold)2.691.636 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år209.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.908 kr.
− Ejerudgifter/år-75.228 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)133.932 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)196.680 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.264 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.472.292 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread1.445.472 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha28.8%
Mægler
kr/m² (udbud)60.181 kr.
MæglerEstate Østerbro & Nordhavn ApS
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-11-08normal
4.200.000 kr.50.602 kr./m²
2022-06-20family
3.450.000 kr.41.566 kr./m²
2020-10-13normal
3.450.000 kr.41.566 kr./m²
2018-02-01normal
2.760.000 kr.33.253 kr./m²
2005-06-19family
825.000 kr.9.940 kr./m²
1996-12-06other
380.000 kr.4.578 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.200.000 kr.2024-11-08 · 2 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer24.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+15.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Ultra down town. I smørhullet mellem Frederiksberg og Vesterbro
LejlighedenVelkommen til en moderne og yderst velindrettet lejlighed, hvor hver en kvadratmeter er udnyttet optimalt. Her får du en bolig, der kombinerer funktionalitet med en indbydende og stilren atmosfære – ideel til både forældrekøb eller den unge familie, der ønsker en central base i byen. Lejligheden byder på to gode og regulære soveværelser med fine lysindfald og gode indretningsmuligheder. Derudover findes et ekstra rum, som i dag fungerer som walk-in closet, men som også kan anvendes so