← Tilbage til on-market
Vesterbrogade 192, 1. 1
1800 Frederiksberg C · estate · Estate Østerbro & Nordhavn ApS
Udbudspris
4.995.000 kr.
60.181 kr/m²
Vores estimat
5.820.030 kr.
70.121 kr/m²
Udbudt under estimat
+16.5 %
+825.030 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 15.8 %
Comp-engineP10 57.454 · median 70.142 · P90 94.868 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal25/25
Kvalitet7/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 15.8% i sweet spot (5-20%)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·179 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·Betonbyggeri-æra (1960) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1960✗Støjgade!Comps usikre (8)✓α +16%✓Stand 8/10✓Sol 87✓1. sal✓83 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.121 kr/m² × 83 m² = 5.820.030 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
1960
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
179d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 75.228 kr./år
Alpha
15.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.820.030 kr.
70.121 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
60.564 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.916.612 kr.
71.284 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 60.181 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 70.121 | 5.820.030 kr. | +16.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.454 | 4.768.713 kr. | -4.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.142 | 5.821.746 kr. | +16.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 683 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 94.868 | 7.874.034 kr. | +57.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.096 | 2.000.000 kr. | -60.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
18.4%
α (alpha)15.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år133.932 kr.
Salgspris5.820.030 kr.
Profit (1 års hold)927.142 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
23.7%
α (alpha)15.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast23.7%
Gross rental/år196.680 kr.
Salgspris6.052.831 kr.
Profit (1 års hold)1.222.691 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
36.3%
α (alpha)15.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast36.3%
Gross rental/år288.264 kr.
Salgspris6.681.394 kr.
Profit (1 års hold)1.942.839 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år209.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.908 kr.
− Ejerudgifter/år-75.228 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)133.932 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)196.680 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.264 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.820.030 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread793.210 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha15.8%
Mægler
kr/m² (udbud)60.181 kr.
MæglerEstate Østerbro & Nordhavn ApS
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-11-08normal
4.200.000 kr.50.602 kr./m²
2022-06-20family
3.450.000 kr.41.566 kr./m²
2020-10-13normal
3.450.000 kr.41.566 kr./m²
2018-02-01normal
2.760.000 kr.33.253 kr./m²
2005-06-19family
825.000 kr.9.940 kr./m²
1996-12-06other
380.000 kr.4.578 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.200.000 kr.2024-11-08 · 2 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer17.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+8.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Ultra down town. I smørhullet mellem Frederiksberg og Vesterbro
LejlighedenVelkommen til en moderne og yderst velindrettet lejlighed, hvor hver en kvadratmeter er udnyttet optimalt. Her får du en bolig, der kombinerer funktionalitet med en indbydende og stilren atmosfære – ideel til både forældrekøb eller den unge familie, der ønsker en central base i byen. Lejligheden byder på to gode og regulære soveværelser med fine lysindfald og gode indretningsmuligheder. Derudover findes et ekstra rum, som i dag fungerer som walk-in closet, men som også kan anvendes so