Udbudspris
6.695.000 kr.
97.029 kr/m²
Vores estimat
6.414.756 kr.
92.967 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.2 %
-280.244 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.8 %
Comp-engineP10 74.988 · median 84.035 · P90 97.813 kr/m²6 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1861)
- ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·48 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗α -4.8%!Comps usikre (6)✓Stand 8/10✓Sol 89✓Klassisk 1861✓1. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 92.967 kr/m² × 69 m² = 6.414.756 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1861
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
48d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.372 kr./år
Alpha
-4.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.414.756 kr.
92.967 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.737.020 kr.
97.638 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.499.417 kr.
94.194 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.029 | 6.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.967 | 6.414.756 kr. | -4.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.988 | 5.174.185 kr. | -22.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 84.035 | 5.798.393 kr. | -13.4 % | 6 comps samme postnummer, median 618 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 97.813 | 6.749.067 kr. | +0.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.638 | 1.700.000 kr. | -74.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.9%
α (alpha)-4.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-2.9%
Gross rental/år125.508 kr.
Salgspris6.414.756 kr.
Profit (1 års hold)-196.756 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.9%
α (alpha)-4.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast1.9%
Gross rental/år177.672 kr.
Salgspris6.671.346 kr.
Profit (1 års hold)111.998 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.0%
α (alpha)-4.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast13.0%
Gross rental/år203.430 kr.
Salgspris7.364.140 kr.
Profit (1 års hold)830.550 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)226.044 kr.
− Ejerudgifter/år-48.372 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.508 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)177.672 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)203.430 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.414.756 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread-322.264 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha-4.8%
Mægler
kr/m² (udbud)97.029 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-01-19normal
3.645.000 kr.52.826 kr./m²
2011-06-29normal
2.350.000 kr.34.058 kr./m²
2006-01-03normal
1.995.000 kr.28.913 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.645.000 kr.2018-01-19 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og elegant toværelses i det smukke Porcelænshus
Hvor Den Kongelige Porcelænsfabrik engang havde sine drejestuer og forsynede det danske borgerskab med musselmalet service, kan du i dag sætte din egen stelsamling ind i vitrineskabet og falde på plads i dit nye hjem. I Porcelænshuset er de tidligere fabrikslokaler nemlig omdannet til ejerboliger af tegnestuen Juul Frost, så du i dag kan nyde boliglivet med et hint af historiens vingesus.Porcelænshuset er en del af det større projekt, Porcelænshaven, der har haft til formål at bevare så mange af