Udbudspris
4.795.000 kr.
95.900 kr/m²
Vores estimat
4.795.000 kr.
95.900 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 20.0% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1902✓Sol 92✓3. sal✓50 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
50 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.876 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.795.000 kr.
95.900 kr./m² · fallback
Investeret
4.825.620 kr.
96.512 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.835.262 kr.
96.705 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 95.900 | 4.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 95.900 | 4.795.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.600 | 880.000 kr. | -81.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år71.124 kr.
Salgspris4.795.000 kr.
Profit (1 års hold)40.504 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år103.524 kr.
Salgspris4.986.800 kr.
Profit (1 års hold)264.704 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år175.962 kr.
Salgspris5.504.660 kr.
Profit (1 års hold)855.002 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (50) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.400 kr.
− Ejerudgifter/år-36.876 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)71.124 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)103.524 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)175.962 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.795.000 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-30.620 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)95.900 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-07-17normal
3.995.000 kr.79.900 kr./m²
2025-01-01normal
1.160.000 kr.23.200 kr./m²
2021-05-25family
690.000 kr.13.800 kr./m²
2019-10-14normal
2.575.000 kr.51.500 kr./m²
2015-12-28other
779.676 kr.15.594 kr./m²
2014-05-01normal
1.535.000 kr.30.700 kr./m²
1999-10-01normal
491.541 kr.9.831 kr./m²
1996-06-12normal
319.000 kr.6.380 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 880.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.995.000 kr.2025-07-17 · 1 år siden
Udbudspris implicerer20.0% pa
FMV implicerer20.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig lejlighed i attraktivt kvarter med altan og lave ejerudgifter.
I et af Nørrebros eftertragtede kvarterer finder man denne delevenlige lejlighed, placeret på 3. sal med dejlig altan. Veldrevet ejerforening med lave ejerudgifter, hvor facade, tag og stistrenge tidligere er ordnet. E/F Ægirsgade 35-37 består af to opgange, og man har en flot energimærke i kategori: D. Man ligger tæt på Balders Plads, Banana Park, Stefansgade og Nørrebroparken.LEJLIGHED: Delevenlig lejlighed med placering på 3. sal der sikrer masser af lys og luft. Man har fantastisk altan mod