Udbudspris
4.495.000 kr.
68.106 kr/m²
Vores estimat
4.608.721 kr.
69.829 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.5 %
+113.721 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.9 %
Comp-engineP10 49.224 · median 60.075 · P90 71.461 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·41 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗Beton 1969!Comps usikre (8)!α +1.9%✓Sol 95✓2. sal✓66 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.829 kr/m² × 66 m² = 4.608.721 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1969
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
41d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.024 kr./år
Alpha
1.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.608.721 kr.
69.829 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
68.543 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.680.405 kr.
70.915 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.106 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 69.829 | 4.608.721 kr. | +2.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 49.224 | 3.248.759 kr. | -27.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 60.075 | 3.964.961 kr. | -11.8 % | 8 comps samme postnummer, median 939 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 71.461 | 4.716.422 kr. | +4.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 7.727 | 510.000 kr. | -88.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.1%
α (alpha)1.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast4.1%
Gross rental/år101.616 kr.
Salgspris4.608.721 kr.
Profit (1 års hold)186.517 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.0%
α (alpha)1.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år142.008 kr.
Salgspris4.793.070 kr.
Profit (1 års hold)411.258 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.1%
α (alpha)1.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.4%
= Total afkast23.1%
Gross rental/år290.890 kr.
Salgspris5.290.812 kr.
Profit (1 års hold)1.057.881 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)175.032 kr.
− Ejerudgifter/år-33.024 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)101.616 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)142.008 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)290.890 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.608.721 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread84.901 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha1.9%
Mægler
kr/m² (udbud)68.106 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-03-12normal
3.495.000 kr.52.955 kr./m²
2012-03-28normal
495.000 kr.7.500 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 510.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Gennemrenoveret treværelses lejlighed i indflytningsklar stand
LejlighedenDe gode oplevelser står i kø på jeres nye adresse, hvor turen går gennem en flot renoveret lejlighed med rene linjer og fuld komfort. Lejligheden er sat i stand fra A-Z, så I kan flytte direkte ind i rammerne af et moderne hjem, der er indrettet med både stilrent design og smukke sildebensgulve, der løber som en rød tråd fra rum til rum. Der er tale om en velindrettet treværelses med entré, to værelser, bad og køkken-alrum. Alle hårde hvidevare er nye ligesom alt sanitet i badeværelse