Udbudspris
6.995.000 kr.
88.544 kr/m²
Vores estimat
7.043.533 kr.
89.159 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.7 %
+48.533 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.1 %
Comp-engineP10 67.238 · median 79.483 · P90 91.046 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1944)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -10%!α +0.1%✓KBH-klassiker 1944✓Sol 95✓2. sal✓79 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.159 kr/m² × 79 m² = 7.043.533 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
1944
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.568 kr./år
Alpha
0.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.043.533 kr.
89.159 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
89.099 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.153.275 kr.
90.548 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 88.544 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.159 | 7.043.533 kr. | +0.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.238 | 5.311.779 kr. | -24.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.483 | 6.279.160 kr. | -10.2 % | 8 comps inden for 500 m, median 83 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 91.046 | 7.192.650 kr. | +2.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.152 | 1.750.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.3%
α (alpha)0.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år154.512 kr.
Salgspris7.043.533 kr.
Profit (1 års hold)159.225 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.1%
α (alpha)0.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år214.236 kr.
Salgspris7.325.274 kr.
Profit (1 års hold)500.690 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)0.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år318.924 kr.
Salgspris8.085.976 kr.
Profit (1 års hold)1.366.080 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år199.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.804 kr.
− Ejerudgifter/år-44.568 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)154.512 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)214.236 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)318.924 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.043.533 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread4.713 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha0.1%
Mægler
kr/m² (udbud)88.544 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-02-04normal
4.795.000 kr.60.696 kr./m²
2018-02-09normal
3.700.000 kr.46.835 kr./m²
2016-09-30family
1.487.500 kr.18.829 kr./m²
2013-11-30normal
2.398.000 kr.30.354 kr./m²
2003-02-13normal
1.525.000 kr.19.304 kr./m²
1999-10-15normal
1.060.000 kr.13.418 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.795.000 kr.2022-02-04 · 4 år siden
Udbudspris implicerer9.9% pa
FMV implicerer10.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot lejlighed med altan
Flot lejlighed med solrig altan der byder på smuk udsigt Aksel Møllers HaveNogle velholdte og indflytningsklare rammer tager imod dig i denne indbydende lejlighed, hvor den smukke park bliver din nabo, en elevator baner vejen til hoveddøren, og den attraktive beliggenhed giver dig hjemme i det populære Svømmehalskvarter. En skøn hverdag venter dig – hør bare her:Dagen begynder efter en god nats søvn i et af de to gode værelser, og turen går videre ud i det flotte køkken, når dagens første kop ka