Udbudspris
2.895.000 kr.
78.243 kr/m²
Vores estimat
2.929.340 kr.
79.171 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.2 %
+34.340 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.5 %
Comp-engineP10 70.961 · median 81.248 · P90 84.725 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!α +0.5%✓Comps +4%✓KBH-klassiker 1933✓Sol 78✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.171 kr/m² × 37 m² = 2.929.340 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
37 m²
Værelser
2
Byggeår
1933
Udbudspris
2.895.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 26.508 kr./år
Alpha
0.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.929.340 kr.
79.171 kr./m² · XGBoost
Investeret
2.914.220 kr.
78.763 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
2.963.123 kr.
80.084 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.243 | 2.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.171 | 2.929.340 kr. | +1.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.961 | 2.625.552 kr. | -9.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 81.248 | 3.006.180 kr. | +3.8 % | 8 comps inden for 500 m, median 426 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 84.725 | 3.134.832 kr. | +8.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.865 | 550.000 kr. | -81.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.4%
α (alpha)0.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år53.412 kr.
Salgspris2.929.340 kr.
Profit (1 års hold)68.532 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.2%
α (alpha)0.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år77.388 kr.
Salgspris3.046.514 kr.
Profit (1 års hold)209.682 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.7%
α (alpha)0.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.4%
= Total afkast21.7%
Gross rental/år186.330 kr.
Salgspris3.362.882 kr.
Profit (1 års hold)634.992 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (37) × 12 mdr
= Langtidsleje/år79.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)103.896 kr.
− Ejerudgifter/år-26.508 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)53.412 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)77.388 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)186.330 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris2.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)2.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)2.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+17.370 kr.
= Tx-omkostning19.220 kr.
+ Tilbudspris2.895.000 kr.
= Total investeret2.914.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV2.929.340 kr.
− Investeret-2.914.220 kr.
= Spread15.120 kr.
÷ Investeret÷ 2.914.220 kr.
= Alpha0.5%
Mægler
kr/m² (udbud)78.243 kr.
Mæglerhome Nordvest - Emdrup
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-03-28normal
1.495.000 kr.40.405 kr./m²
2015-04-30normal
896.000 kr.24.216 kr./m²
2014-10-06normal
580.000 kr.15.676 kr./m²
2004-06-01normal
700.000 kr.18.919 kr./m²
2003-10-03family
365.500 kr.9.878 kr./m²
1998-01-12normal
302.910 kr.8.187 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.495.000 kr.2018-03-28 · 8 år siden
Udbudspris implicerer8.6% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
LEJLIGHEDEN TIL DIG DER GÅR OP I INDE SOM UDELIV - ALTANEN ER PÅ VEJ OG GÅRDMILJØET ER ET AF DE BEDSTE I NV!
Lad din boligjagt lande helt perfekt på Landfogedvej 3, hvor vi står klar med nøglerne til en dejlig toværelses lejlighed, der er lige til at flytte ind i.På papiret er lejligheden 37 kvadratmeter stor, men pladsen er udnyttet til fulde, så kvadratmeterne føles som flere. I entréen er der indtænkt opbevaring i den indbyggede skabsvæg, og herfra kan du tilgå samtlige rum. Du får bl.a. et nydeligt og større flisebadeværelse med brus samt et soveværelse med plads til det nødvendige. Afslutningsvis