Udbudspris
6.295.000 kr.
63.586 kr/m²
Vores estimat
6.592.550 kr.
66.591 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.7 %
+297.550 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.1 %
Comp-engineP10 59.932 · median 78.754 · P90 89.060 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1929)
- ·Seller CAGR 6.7% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·79 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +4.1%✓KBH-klassiker 1929✓Sol 95✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 66.591 kr/m² × 99 m² = 6.592.550 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
99 m²
Værelser
3
Byggeår
1929
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
79d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.848 kr./år
Alpha
4.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.592.550 kr.
66.591 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.334.620 kr.
63.986 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.743.869 kr.
68.120 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 63.586 | 6.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 66.591 | 6.592.550 kr. | +4.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.932 | 5.933.221 kr. | -5.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.754 | 7.796.614 kr. | +23.9 % | 8 comps samme postnummer, median 830 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 89.060 | 8.816.979 kr. | +40.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.697 | 1.950.000 kr. | -69.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.1%
α (alpha)4.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år193.632 kr.
Salgspris6.592.550 kr.
Profit (1 års hold)451.562 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.3%
α (alpha)4.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.2%
= Total afkast12.3%
Gross rental/år268.476 kr.
Salgspris6.856.252 kr.
Profit (1 års hold)790.108 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.7%
α (alpha)4.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast23.7%
Gross rental/år307.644 kr.
Salgspris7.568.247 kr.
Profit (1 års hold)1.541.272 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (99) × 12 mdr
= Langtidsleje/år249.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)324.324 kr.
− Ejerudgifter/år-55.848 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)193.632 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)268.476 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)307.644 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.592.550 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread257.930 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha4.1%
Mægler
kr/m² (udbud)63.586 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-08-20family
3.075.000 kr.31.061 kr./m²
2010-03-17normal
2.225.000 kr.22.475 kr./m²
2005-11-14normal
2.400.000 kr.24.242 kr./m²
1998-04-01normal
932.000 kr.9.414 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.225.000 kr.2010-03-17 · 16 år siden
Udbudspris implicerer6.7% pa
FMV implicerer7.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Øverst oppe i klassiske Frederiksberg-rammer
Med himlen som overbo bosætter I jer på en skøn og central adresse, hvor Godthåbsvejs caféer frister lige om hjørnet, og cykelturen til Indre By er kort. Og når dagen er omme og ærinderne klaret, vil I glæde jer til at vende hjem til 99 veldisponerede kvadratmeter, hvor karnapper, plankegulve, franske døre, fine rosetter og en god lofthøjde giver den klassiske gulstensejendom fra 1929 al den charme, man håber at finde på Frederiksberg.Indenfor er det især lyset og de velbevarede detaljer, der fa