iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nørregade 24G

1165 København K · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 1 · ! 2 · ✗ 2
✗α -0.6%✗114 m² for stor!Ingen AVM!Sol 48✓Klassisk 1842

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Nørregade 24G

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
114 m²
Værelser
2
Byggeår
1842
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
53d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 78.348 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.995.000 kr.
70.132 kr./m² · fallback
Investeret
8.044.820 kr.
70.569 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.166.761 kr.
71.638 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.995.000 kr.
70.132 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.995.000 kr.
70.132 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.650.000 kr.
23.246 kr./m²
-66.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år222.612 kr.
Salgspris7.995.000 kr.
Profit (1 års hold)172.792 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.3%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast10.3%
Gross rental/år312.900 kr.
Salgspris8.554.650 kr.
Profit (1 års hold)822.730 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.6%
= Total afkast16.8%
Gross rental/år210.163 kr.
Salgspris9.178.260 kr.
Profit (1 års hold)1.343.603 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (114) × 12 mdr
= Langtidsleje/år300.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)391.248 kr.
− Ejerudgifter/år-78.348 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)222.612 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)312.900 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)210.163 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.995.000 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-49.820 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)70.132 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-10-04normal
4.050.000 kr.35.526 kr./m²
2007-02-21normal
5.500.000 kr.48.246 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.050.000 kr.2017-10-04 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Det søde liv i City

Det søde liv i City Baghuse, dem er der ikke mange af i København i dag. I 1970’ernes store saneringer og byfornyelser røg størstedelen af byens baghuse ned i ønsket om lys, luft og bedre boligforhold. Tilbage står de få, der undslap nedrivningerne – som små, private parenteser i en moderne storby, gemt bag facaderne og ofte overset af alle andre end dem, der bor der. Et eksempel er Nørregade 24G, der blev opført af murermester Peter Ludvig Blom i midten af 1800-tallet, og som i mange år hused