iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nørregade 24G

1165 København K · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.245.000 kr.
63.553 kr/m²
Vores estimat
7.245.000 kr.
63.553 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 61.968 · median 62.235 · P90 96.414 kr/m²5 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Seller CAGR 6.7% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·113 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 3 · ✗ 2
✗α -0.6%✗114 m² for stor!Comps usikre (5)!Ingen AVM!Sol 48✓Stand 8/10✓Klassisk 1842

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Nørregade 24G

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
114 m²
Værelser
3
Byggeår
1842
Udbudspris
7.245.000 kr.
Dage på markedet
113d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 78.348 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.245.000 kr.
63.553 kr./m² · fallback
Investeret
7.290.320 kr.
63.950 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.421.235 kr.
65.099 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris63.5537.245.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM63.5537.245.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1061.9687.064.331 kr.-2.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median62.2357.094.846 kr.-2.1 %5 comps inden for 1 km, median 431 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9096.41410.991.233 kr.+51.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.2462.650.000 kr.-63.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år222.612 kr.
Salgspris7.245.000 kr.
Profit (1 års hold)177.292 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.3%
= Total afkast7.7%
Gross rental/år312.900 kr.
Salgspris7.534.800 kr.
Profit (1 års hold)557.380 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast18.8%
Gross rental/år336.948 kr.
Salgspris8.317.260 kr.
Profit (1 års hold)1.363.888 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (114) × 12 mdr
= Langtidsleje/år300.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)391.248 kr.
− Ejerudgifter/år-78.348 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)222.612 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)312.900 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)336.948 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.245.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.470 kr.
= Tx-omkostning45.320 kr.
+ Tilbudspris7.245.000 kr.
= Total investeret7.290.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.245.000 kr.
− Investeret-7.290.320 kr.
= Spread-45.320 kr.
÷ Investeret÷ 7.290.320 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)63.553 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-10-04normal
4.050.000 kr.35.526 kr./m²
2007-02-21normal
5.500.000 kr.48.246 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.050.000 kr.2017-10-04 · 9 år siden
Udbudspris implicerer6.7% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Det søde liv i City

Det søde liv i City Baghuse, dem er der ikke mange af i København i dag. I 1970’ernes store saneringer og byfornyelser røg størstedelen af byens baghuse ned i ønsket om lys, luft og bedre boligforhold. Tilbage står de få, der undslap nedrivningerne – som små, private parenteser i en moderne storby, gemt bag facaderne og ofte overset af alle andre end dem, der bor der. Et eksempel er Nørregade 24G, der blev opført af murermester Peter Ludvig Blom i midten af 1800-tallet, og som i mange år hused