Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Seller CAGR 6.8% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -19.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -19.3%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 77✓1. sal✓81 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.110 kr/m² × 81 m² = 5.759.875 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
81 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
7.095.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.760 kr./år
Alpha
-19.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.759.875 kr.
71.110 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.139.420 kr.
88.141 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.840.760 kr.
72.108 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.095.000 kr.
87.593 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.759.875 kr.
71.110 kr./m²
-18.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.650.000 kr.
20.370 kr./m²
-76.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-17.7%
α (alpha)-19.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-17.7%
Gross rental/år117.780 kr.
Salgspris5.759.875 kr.
Profit (1 års hold)-1.261.765 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.9%
α (alpha)-19.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-9.9%
Gross rental/år174.642 kr.
Salgspris6.163.066 kr.
Profit (1 års hold)-801.712 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-2.2%
α (alpha)-19.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.3%
= Total afkast-2.2%
Gross rental/år167.756 kr.
Salgspris6.612.337 kr.
Profit (1 års hold)-359.327 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.540 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)246.402 kr.
− Ejerudgifter/år-71.760 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.780 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)174.642 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)167.756 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+42.570 kr.
= Tx-omkostning44.420 kr.
+ Tilbudspris7.095.000 kr.
= Total investeret7.139.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.759.875 kr.
− Investeret-7.139.420 kr.
= Spread-1.379.545 kr.
÷ Investeret÷ 7.139.420 kr.
= Alpha-19.3%
Mægler
kr/m² (udbud)87.593 kr.
MæglerEstate Frederiksberg C
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2002-03-22normal
1.475.000 kr.18.210 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.475.000 kr.2002-03-22 · 24 år siden
Udbudspris implicerer6.8% pa
FMV implicerer5.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Altanlejlighed i Vestersøhus lige ud til Sankt Jørgens Sø
Velkommen til denne skønne altanlejlighed i Kay Fiskers ikoniske og fredede ejendom Vestersøhus. Smukt placeret i første række til Sankt Jørgens Sø. Her opleves København fra sin mest attraktive side, hvor Vesterbros kreative energi møder Frederiksbergs elegante ro og Indre Bys historiske charme.Ejendommen byder foruden sit stilrene arkitektoniske udtryk på elevator der kører til såvel lejligheden, som til den vidunderlige fælles tagterrasse.Lejligheden fordeler sig på 81 gode m2 og byder på en