Udbudspris
6.895.000 kr.
85.123 kr/m²
Vores estimat
5.838.688 kr.
72.083 kr/m²
Udbudt over estimat
-15.3 %
-1.056.312 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -15.8 %
Comp-engineP10 63.016 · median 78.880 · P90 88.898 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Seller CAGR 6.6% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·99 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -15.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -15.8%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1938✓Sol 77✓1. sal✓81 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.083 kr/m² × 81 m² = 5.838.688 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
81 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
6.895.000 kr.
Dage på markedet
99d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.760 kr./år
Alpha
-15.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.838.688 kr.
72.083 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.938.220 kr.
85.657 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.919.103 kr.
73.075 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.123 | 6.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.083 | 5.838.688 kr. | -15.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.016 | 5.104.325 kr. | -26.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.880 | 6.389.289 kr. | -7.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 242 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 88.898 | 7.200.759 kr. | +4.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.370 | 1.650.000 kr. | -76.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.1%
α (alpha)-15.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-14.1%
Gross rental/år117.780 kr.
Salgspris5.838.688 kr.
Profit (1 års hold)-981.752 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.3%
α (alpha)-15.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-9.3%
Gross rental/år174.642 kr.
Salgspris6.072.236 kr.
Profit (1 års hold)-691.342 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.4%
α (alpha)-15.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år167.756 kr.
Salgspris6.702.814 kr.
Profit (1 års hold)-67.650 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.540 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)246.402 kr.
− Ejerudgifter/år-71.760 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.780 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)174.642 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)167.756 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.370 kr.
= Tx-omkostning43.220 kr.
+ Tilbudspris6.895.000 kr.
= Total investeret6.938.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.838.688 kr.
− Investeret-6.938.220 kr.
= Spread-1.099.532 kr.
÷ Investeret÷ 6.938.220 kr.
= Alpha-15.8%
Mægler
kr/m² (udbud)85.123 kr.
MæglerEstate Frederiksberg C
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2002-03-22normal
1.475.000 kr.18.210 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.475.000 kr.2002-03-22 · 24 år siden
Udbudspris implicerer6.6% pa
FMV implicerer5.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Altanlejlighed i Vestersøhus lige ud til Sankt Jørgens Sø
Velkommen til denne skønne altanlejlighed i Kay Fiskers ikoniske og fredede ejendom Vestersøhus. Smukt placeret i første række til Sankt Jørgens Sø. Her opleves København fra sin mest attraktive side, hvor Vesterbros kreative energi møder Frederiksbergs elegante ro og Indre Bys historiske charme.Ejendommen byder foruden sit stilrene arkitektoniske udtryk på elevator der kører til såvel lejligheden, som til den vidunderlige fælles tagterrasse.Lejligheden fordeler sig på 81 gode m2 og byder på en