Møllegade 22, 5. th
2200 København N · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS Østerbro & Nordhavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1889)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 19% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.625 | 4.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.628 | 4.907.140 kr. | +2.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.578 | 4.008.389 kr. | -16.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 86.753 | 4.858.155 kr. | +1.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 22 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 98.066 | 5.491.720 kr. | +14.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.321 | 1.250.000 kr. | -73.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Til kæresteri, singler, studerende, forældrekøb...
København mangler mindre lejligheder til kærrester, singler, studerende og forældrekøb, når børnene skal ud og flyve selv. Københavns Kommune skriver direkte, at udviklingen i enlige uden børn forventes at øge behovet for mindre boliger, og at udviklere oplever størst efterspørgsel på små og mellemstore boliger. Studerende har samtidig et særligt boligproblem i København, og forældrekøbte lejligheder udgjorde ca. 9 % af ejerlejlighederne i København i 2023. Lejligheden på 5. sal i den nørrebroske Møllegade har god udsigt, og så er den også delevenlig. Der er på 56 m2 og derfor lige den størrelse, der er interessant for den enlige eller studerende, der vil have Nørrebros byliv lige uden for døren. Ingen umulige skråvægge, bare reelle rum og vertikale vægge, som billeder bedst kan lide. Ejendommen er fra 1889 med baggård til grønne træer, cykler og ladvogne. Den har her i nyere tid fået renoveret kælder, facade og tag. Sankt Hans Torv ligger lige om hjørnet, hvor nogle af byens bedste barer med sjove og uartige drinks ligger sammen med en myriade af hyggelige fortovscaféer og restauranter, kultur ad libitum og mennesker i alle regnbuens farver. Den her del af Nørrebro er det coolest kvarter i verden 2021 efterfulgt af Andersonville i Chicago og Jongno 3-ga i Seoul. Kvarteret er Sankt Hans Gade, Ravnsborggade, Elmegade, Guldbergsgade og Møllegade. Søerne ligger et par hundrede meter væk. De ligger, som har de altid været der. Det har de for så vidt også, for søernes lavning er dannet i istiden, og det så Absalon et stort potentiale i, da han grundlagde København. En by har nemlig brug for vand, masser af vand, og det kunne der være rigeligt af i lavningen. Turen rundt om søerne er på 6 kilometer. Så er dagens motion hjemme. Det var såmænd bare det.