iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rådmandsgade 48B, 4. th

2200 København N · lokalbolig · LokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.295.000 kr.
78.091 kr/m²
Vores estimat
4.295.000 kr.
78.091 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
  • ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓KBH-klassiker 1933✓Sol 95✓55 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Rådmandsgade 48B, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1933
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
10d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.300 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.295.000 kr.
78.091 kr./m² · fallback
Investeret
4.322.620 kr.
78.593 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.346.571 kr.
79.029 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris78.0914.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM78.0914.295.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.455960.000 kr.-77.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år79.500 kr.
Salgspris4.295.000 kr.
Profit (1 års hold)51.880 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år115.140 kr.
Salgspris4.466.800 kr.
Profit (1 års hold)259.320 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast18.2%
Gross rental/år173.538 kr.
Salgspris4.930.660 kr.
Profit (1 års hold)781.578 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år118.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)154.440 kr.
− Ejerudgifter/år-39.300 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.500 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)115.140 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.538 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.295.000 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-27.620 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)78.091 kr.
MæglerLokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2015-12-22normal
1.935.000 kr.35.182 kr./m²
2008-02-27normal
1.400.000 kr.25.455 kr./m²
2001-11-20normal
934.780 kr.16.996 kr./m²
1998-10-26normal
510.000 kr.9.273 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.935.000 kr.2015-12-22 · 11 år siden
Udbudspris implicerer7.5% pa
FMV implicerer7.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende 2-værelses med sydvestvendt altan

Velkommen til denne skønne 2-værelses lejlighed på Rådmandsgade, hvor klassiske detaljer og en funktionel indretning går hånd i hånd. Her får I en nydelig stue med stuk og bræddegulve, et rummeligt soveværelse samt et pænt køkken og et godt indrettet badeværelse. Fra stuen er der direkte adgang til den sydvestvendte altan, hvor solen kan nydes med udsigt over det hyggelige gårdmiljø. Med mulighed for at indrette stuen som et ekstra værelse er lejligheden oplagt til både førstegangskøberen og som