Udbudspris
4.495.000 kr.
74.917 kr/m²
Vores estimat
4.987.463 kr.
83.124 kr/m²
Udbudt under estimat
+11.0 %
+492.463 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 10.2 %
Comp-engineP10 72.556 · median 80.594 · P90 89.083 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
81/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 10.2% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
- ·Seller CAGR 6.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 29% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 8 · ! 0 · ✗ 0
✓α +10%✓Comps +8%✓KBH-klassiker 1906✓Sol 100✓2. sal✓60 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 83.124 kr/m² × 60 m² = 4.987.463 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
1906
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 35.712 kr./år
Alpha
10.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.987.463 kr.
83.124 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
75.397 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.063.520 kr.
84.392 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.917 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 83.124 | 4.987.463 kr. | +11.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.556 | 4.353.368 kr. | -3.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.594 | 4.835.624 kr. | +7.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 15 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 89.083 | 5.344.977 kr. | +18.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.667 | 1.300.000 kr. | -71.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
12.6%
α (alpha)10.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast12.6%
Gross rental/år108.288 kr.
Salgspris4.987.463 kr.
Profit (1 års hold)571.931 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
17.6%
α (alpha)10.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år151.488 kr.
Salgspris5.186.962 kr.
Profit (1 års hold)814.630 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
29.5%
α (alpha)10.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast29.5%
Gross rental/år199.341 kr.
Salgspris5.725.608 kr.
Profit (1 års hold)1.401.129 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år144.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)187.200 kr.
− Ejerudgifter/år-35.712 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)108.288 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)151.488 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)199.341 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.987.463 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread463.643 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha10.2%
Mægler
kr/m² (udbud)74.917 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2000-06-30normal
862.460 kr.14.374 kr./m²
1997-11-10normal
501.000 kr.8.350 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
862.460 kr.2000-06-30 · 26 år siden
Udbudspris implicerer6.6% pa
FMV implicerer7.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 2-værelses med en god planløsning og fantastisk gårdmiljø
På en stille og hyggelig gade på Østerbro finder du denne indbydende 2-værelses lejlighed på 60 m², hvor klassisk charme og en attraktiv beliggenhed går hånd i hånd. Lejligheden emmer af den særlige Østerbro-stemning med flotte plankegulve, elegant stuk og et skønt lysindfald, som giver boligen en varm og indbydende atmosfære.Boligen byder på en rummelig entré med plads til overtøj, en lys stue med god plads til både spiseafdeling og sofaarrangement samt et roligt soveværelse med gode skabsmulig