Udbudspris
7.695.000 kr.
96.188 kr/m²
Vores estimat
6.831.058 kr.
85.388 kr/m²
Udbudt over estimat
-11.2 %
-863.942 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.8 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_after_filters · no_selected_comps
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·73 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -11.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -11.8%!Comps usikre (0)✓KBH-klassiker 1900✓Sol 95✓3. sal✓80 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 85.388 kr/m² × 80 m² = 6.831.058 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1900
Udbudspris
7.695.000 kr.
Dage på markedet
73d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.912 kr./år
Alpha
-11.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.831.058 kr.
85.388 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.743.020 kr.
96.788 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.899.698 kr.
86.246 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 96.188 | 7.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.388 | 6.831.058 kr. | -11.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | 0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.500 | 1.800.000 kr. | -76.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.3%
α (alpha)-11.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-10.3%
Gross rental/år111.888 kr.
Salgspris6.831.058 kr.
Profit (1 års hold)-800.074 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.7%
α (alpha)-11.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-5.7%
Gross rental/år163.728 kr.
Salgspris7.104.300 kr.
Profit (1 års hold)-474.992 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.2%
α (alpha)-11.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år247.756 kr.
Salgspris7.842.055 kr.
Profit (1 års hold)346.791 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år172.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)224.640 kr.
− Ejerudgifter/år-60.912 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.888 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)163.728 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.756 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.170 kr.
= Tx-omkostning48.020 kr.
+ Tilbudspris7.695.000 kr.
= Total investeret7.743.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.831.058 kr.
− Investeret-7.743.020 kr.
= Spread-911.962 kr.
÷ Investeret÷ 7.743.020 kr.
= Alpha-11.8%
Mægler
kr/m² (udbud)96.188 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende lejlighed med stor altan, fælles tagterrasse og attraktiv beliggenhed.
Nydelig lejlighed i flot stand med smukke plankegulve, brede vindueskarme, stor altan, rummeligt badeværelse og adgang til en lækker fælles tagterrasse. Hertil kommer en fantastisk beliggenhed på en hyggelig gade lige bag Sankt Hans Torv.LEJLIGHED: Lejligheden byder velkommen i en rummelig entré med god plads til opbevaring af sko og overtøj. Herfra er der adgang til soveværelset, som vender mod den rolige gård. Værelset har en god størrelse med plads til både dobbeltseng og garderobeskabe. Bade