Udbudspris
7.495.000 kr.
84.213 kr/m²
Vores estimat
8.039.159 kr.
90.328 kr/m²
Udbudt under estimat
+7.3 %
+544.159 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 6.6 %
Comp-engineP10 70.117 · median 89.600 · P90 101.235 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
88/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness20/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 6.6% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1908)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·150 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 8 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +6%✓α +6.6%✓KBH-klassiker 1908✓Sol 95✓3. sal✓89 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.328 kr/m² × 89 m² = 8.039.159 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1908
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
150d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.408 kr./år
Alpha
6.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.039.159 kr.
90.328 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
84.740 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.139.325 kr.
91.453 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.213 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.328 | 8.039.159 kr. | +7.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.117 | 6.240.436 kr. | -16.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 89.600 | 7.974.356 kr. | +6.4 % | 8 comps inden for 1 km, median 168 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 101.235 | 9.009.948 kr. | +20.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.225 | 1.800.000 kr. | -76.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
8.6%
α (alpha)6.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år150.852 kr.
Salgspris8.039.159 kr.
Profit (1 års hold)648.191 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.4%
α (alpha)6.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast13.4%
Gross rental/år213.330 kr.
Salgspris8.360.725 kr.
Profit (1 års hold)1.032.235 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.2%
α (alpha)6.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast25.2%
Gross rental/år288.884 kr.
Salgspris9.228.955 kr.
Profit (1 års hold)1.976.019 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.260 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)270.738 kr.
− Ejerudgifter/år-57.408 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.852 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)213.330 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.884 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.039.159 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread497.339 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha6.6%
Mægler
kr/m² (udbud)84.213 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-06-15normal
5.275.000 kr.59.270 kr./m²
2016-06-21normal
3.750.000 kr.42.135 kr./m²
2006-07-05normal
1.543.518 kr.17.343 kr./m²
2001-05-09normal
1.312.457 kr.14.747 kr./m²
1994-04-20normal
299.000 kr.3.360 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.275.000 kr.2021-06-15 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende og fleksibel 3V’er med klassiske detaljer og skøn sydvestvendt altan!
Velkommen til Krusågade 35, 3. tv. – en lys og veldisponeret 3-værelses lejlighed på 89 m², hvor klassisk københavnercharme møder moderne komfort. Her får du en indbydende bolig med flotte plankegulve, smuk stukkatur og en varm og stemningsfuld atmosfære.Boligens naturlige samlingspunkt er den store og lyse stue med god plads til både spisebord og sofaarrangement, mens brændeovnen bidrager med ekstra hygge og varme. Smukke foldedøre forbinder stuen med det tilstødende værelse, så de to rum kan å