Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1908)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -6.7%✓KBH-klassiker 1908✓Sol 95✓3. sal✓89 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.455 kr/m² × 89 m² = 7.694.488 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1908
Udbudspris
8.200.000 kr.
Dage på markedet
30d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.288 kr./år
Alpha
-6.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.694.488 kr.
86.455 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.251.050 kr.
92.708 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.790.865 kr.
87.538 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
8.200.000 kr.
92.135 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.694.488 kr.
86.455 kr./m²
-6.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.800.000 kr.
20.225 kr./m²
-78.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.0%
α (alpha)-6.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-5.0%
Gross rental/år144.972 kr.
Salgspris7.694.488 kr.
Profit (1 års hold)-411.590 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.8%
α (alpha)-6.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år207.450 kr.
Salgspris8.233.102 kr.
Profit (1 års hold)189.502 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.5%
α (alpha)-6.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast11.5%
Gross rental/år283.004 kr.
Salgspris8.833.272 kr.
Profit (1 års hold)865.226 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.260 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)270.738 kr.
− Ejerudgifter/år-63.288 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)144.972 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)207.450 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)283.004 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.200.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.200.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.200.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.200 kr.
= Tx-omkostning51.050 kr.
+ Tilbudspris8.200.000 kr.
= Total investeret8.251.050 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.694.488 kr.
− Investeret-8.251.050 kr.
= Spread-556.562 kr.
÷ Investeret÷ 8.251.050 kr.
= Alpha-6.7%
Mægler
kr/m² (udbud)92.135 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-06-15normal
5.275.000 kr.59.270 kr./m²
2016-06-21normal
3.750.000 kr.42.135 kr./m²
2006-07-05normal
1.543.518 kr.17.343 kr./m²
2001-05-09normal
1.312.457 kr.14.747 kr./m²
1994-04-20normal
299.000 kr.3.360 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.275.000 kr.2021-06-15 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende og delevenlig 3V’er med klassiske detaljer, skøn sydvestvendt altan!
Velkommen til Krusågade 35, 3. tv. en skøn og veldisponeret 3 værelses lejlighed på 89 m², hvor klassisk københavnercharme møder moderne komfort. Her får du en lys og indbydende bolig med flotte plankegulve, smuk stukkatur og en stemningsfuld atmosfære, som gør lejligheden til noget helt særligt.Boligens naturlige samlingspunkt er den store og lyse stue, hvor der er god plads til både spisebord og sofaarrangement. Herfra er der direkte adgang til den skønne sydvestvendte altan, som fungerer som