Udbudspris
7.795.000 kr.
87.584 kr/m²
Vores estimat
7.993.434 kr.
89.814 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.5 %
+198.434 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.9 %
Comp-engineP10 70.117 · median 89.600 · P90 101.235 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1908)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·90 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.9%✓Comps +2%✓KBH-klassiker 1908✓Sol 95✓3. sal✓89 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.814 kr/m² × 89 m² = 7.993.434 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1908
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
90d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.408 kr./år
Alpha
1.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.993.434 kr.
89.814 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
88.131 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.093.873 kr.
90.942 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 87.584 | 7.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.814 | 7.993.434 kr. | +2.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.117 | 6.240.436 kr. | -19.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 89.600 | 7.974.356 kr. | +2.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 168 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 101.235 | 9.009.948 kr. | +15.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.225 | 1.800.000 kr. | -76.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.8%
α (alpha)1.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast3.8%
Gross rental/år150.852 kr.
Salgspris7.993.434 kr.
Profit (1 års hold)300.666 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.6%
α (alpha)1.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år213.330 kr.
Salgspris8.313.171 kr.
Profit (1 års hold)682.881 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.4%
α (alpha)1.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast20.4%
Gross rental/år288.884 kr.
Salgspris9.176.462 kr.
Profit (1 års hold)1.621.726 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.260 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)270.738 kr.
− Ejerudgifter/år-57.408 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.852 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)213.330 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.884 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.993.434 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread149.814 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha1.9%
Mægler
kr/m² (udbud)87.584 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-06-15normal
5.275.000 kr.59.270 kr./m²
2016-06-21normal
3.750.000 kr.42.135 kr./m²
2006-07-05normal
1.543.518 kr.17.343 kr./m²
2001-05-09normal
1.312.457 kr.14.747 kr./m²
1994-04-20normal
299.000 kr.3.360 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.275.000 kr.2021-06-15 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende og fleksibel 3V’er med klassiske detaljer og skøn sydvestvendt altan!
Velkommen til Krusågade 35, 3. tv. – en lys og veldisponeret 3-værelses lejlighed på 89 m², hvor klassisk københavnercharme møder moderne komfort. Her får du en indbydende bolig med flotte plankegulve, smuk stukkatur og en varm og stemningsfuld atmosfære.Boligens naturlige samlingspunkt er den store og lyse stue med god plads til både spisebord og sofaarrangement, mens brændeovnen bidrager med ekstra hygge og varme. Smukke foldedøre forbinder stuen med det tilstødende værelse, så de to rum kan å