iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nordre Fasanvej 118, 4. th

2000 Frederiksberg · danbolig · danbolig Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.795.000 kr.
79.063 kr/m²
Vores estimat
3.989.456 kr.
83.114 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.1 %
+194.456 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.4 %
Comp-engineP10 73.606 · median 84.640 · P90 98.161 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1897)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓4. sal✓α +4.4%✓Sol 95✓Klassisk 1897✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 83.114 kr/m² × 48 m² = 3.989.456 kr.
Nordre Fasanvej 118, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
48 m²
Værelser
2
Byggeår
1897
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.760 kr./år
Alpha
4.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.989.456 kr.
83.114 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
79.575 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.036.586 kr.
84.096 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris79.0633.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM83.1143.989.456 kr.+5.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1073.6063.533.102 kr.-6.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median84.6404.062.738 kr.+7.1 %8 comps inden for 1 km, median 257 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9098.1614.711.732 kr.+24.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.000960.000 kr.-74.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.4%
α (alpha)4.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år73.200 kr.
Salgspris3.989.456 kr.
Profit (1 års hold)243.036 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.3%
α (alpha)4.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast11.3%
Gross rental/år109.488 kr.
Salgspris4.149.034 kr.
Profit (1 års hold)438.902 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.6%
α (alpha)4.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast24.6%
Gross rental/år204.042 kr.
Salgspris4.579.895 kr.
Profit (1 års hold)964.318 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (48) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)157.248 kr.
− Ejerudgifter/år-47.760 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)73.200 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)109.488 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)204.042 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.989.456 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread169.836 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha4.4%

Mægler

kr/m² (udbud)79.062 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2014-08-11normal
1.430.000 kr.29.792 kr./m²
2006-01-10normal
1.550.000 kr.32.292 kr./m²
2000-06-23normal
545.600 kr.11.367 kr./m²
1993-03-27family
190.422 kr.3.967 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.430.000 kr.2014-08-11 · 12 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Gedigen 2V centralt på Frederiksberg – delevenlig, god til parret eller singlen.

Søger du en toværelses lejlighed midt på Frederiksberg, hvor du er tæt på metroringen, indkøbsmuligheder og caféliv - jamen så er du kommet til det helt rette sted! Lejligheden ligger højt i bygningen på fjerde sal, så du får masser af dagslys, og er godt hævet fra gaden. Indretningen er desuden helt perfekt, og lejligheden er ideel til singlen, parret og til to der vil dele. Der er tilmed en god mulighed for, at du kan få altan ud mod gården ligesom mange af de andre lejligheder i foreningen (k