Udbudspris
8.995.000 kr.
92.732 kr/m²
Vores estimat
7.312.229 kr.
75.384 kr/m²
Udbudt over estimat
-18.7 %
-1.682.771 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -19.2 %
Comp-engineP10 77.671 · median 89.037 · P90 98.599 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1890)
- ·Seller CAGR 6.4% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·112 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -19.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -4%✗α -19.2%✓Sol 95✓Klassisk 1890✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.384 kr/m² × 97 m² = 7.312.229 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
97 m²
Værelser
3
Byggeår
1890
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
112d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.824 kr./år
Alpha
-19.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.312.229 kr.
75.384 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.050.820 kr.
93.307 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.463.216 kr.
76.940 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.732 | 8.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.384 | 7.312.229 kr. | -18.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.671 | 7.534.135 kr. | -16.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 89.037 | 8.636.542 kr. | -4.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 270 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 98.599 | 9.564.101 kr. | +6.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.196 | 2.250.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-17.0%
α (alpha)-19.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-17.0%
Gross rental/år197.616 kr.
Salgspris7.312.229 kr.
Profit (1 års hold)-1.540.975 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-12.2%
α (alpha)-19.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-12.2%
Gross rental/år270.948 kr.
Salgspris7.604.718 kr.
Profit (1 års hold)-1.175.154 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-0.9%
α (alpha)-19.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast-0.9%
Gross rental/år316.668 kr.
Salgspris8.394.439 kr.
Profit (1 års hold)-339.713 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (97) × 12 mdr
= Langtidsleje/år244.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)317.772 kr.
− Ejerudgifter/år-46.824 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)197.616 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)270.948 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)316.668 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.312.229 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread-1.738.591 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha-19.2%
Mægler
kr/m² (udbud)92.732 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2005-07-18normal
2.448.000 kr.25.237 kr./m²
2000-09-18normal
1.294.000 kr.13.340 kr./m²
1998-04-22other
426.500 kr.4.397 kr./m²
1997-05-26normal
910.400 kr.9.386 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.448.000 kr.2005-07-18 · 21 år siden
Udbudspris implicerer6.4% pa
FMV implicerer5.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Smuk lejlighed i flot stand med altan på vej!
Smuk og gennemført lejlighed med klassiske detaljerVESTVENDT ALTAN PÅ VEJ - ER GODKENDT OG FORUDBETALT AF SÆLGER. Der er boliger, man flytter ind i – og så er der boliger, man falder til i. Denne skønne fireværelses lejlighed i en af Frederiksbergs historiske og smukke ejendomme hører til sidstnævnte. Her får I hjemme tæt på byens summen og samtidig en fornemmelse af plads, ro og moderne komfort, der mærkes fra første skridt indenfor. Det lokale supermarked og Frederiksberg Centret ligger bogs