iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Reberbanegade 11, 1. tv

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech Amagerbro

Åbn pitch-view
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
Red flags
  • ·α -9.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -9.6%KBH-klassiker 1940Sol 951. sal56 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 64.925 kr/m² × 56 m² = 3.635.790 kr.
Reberbanegade 11, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
22d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.380 kr./år
Alpha
-9.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.635.790 kr.
64.925 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
71.800 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.685.686 kr.
65.816 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.995.000 kr.
71.339 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.635.790 kr.
64.925 kr./m²
-9.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
17.857 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.7%
α (alpha)-9.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-7.7%
Gross rental/år73.860 kr.
Salgspris3.635.790 kr.
Profit (1 års hold)-311.170 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.1%
α (alpha)-9.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år108.132 kr.
Salgspris3.890.295 kr.
Profit (1 års hold)-22.393 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.8%
α (alpha)-9.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast9.8%
Gross rental/år183.348 kr.
Salgspris4.173.887 kr.
Profit (1 års hold)336.415 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-40.380 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)73.860 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)108.132 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.348 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.635.790 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-385.030 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-9.6%

Mægler

kr/m² (udbud)71.339 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Amagerbro
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-11-24normal
2.395.000 kr.42.768 kr./m²
2017-02-08family
900.000 kr.16.071 kr./m²
2012-04-12normal
1.195.000 kr.21.339 kr./m²
2008-06-24normal
1.307.500 kr.23.348 kr./m²
1997-11-17normal
397.000 kr.7.089 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.395.000 kr.2020-11-24 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer7.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 2-værelses med skønt køkkenalrum og fransk altan

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Velkommen til Reberbanegade 11 – en fin og veldisponeret 2-værelses lejlighed med et rigtig godt opholdsrum, hvor køkken og stue ligger i åben forbindelse. Her er boligen indrettet enkelt og funktionelt, og planløsningen gør lejligheden nem at bo i. Lejligheden byder på en entré med adgang til badeværelset og videre ind til boligens opholdsrum. Her får du et lyst rum med plads til både sofa, spisebord og køkken. Køkkenet er indrettet med hvide elementer, god skabsplads og en praktisk køkkenø, som giver ekstra bordplads og samtidig skaber en fin opdeling mellem køkken og stue. Stuen har et behageligt lysindfald fra de store vinduer, og der er god plads til at indrette sig med både spiseplads og en hyggelig sofaafdeling. Fra rummet er der adgang til den lille altan, som giver et dejligt kig ud og lukker ekstra lys ind i lejligheden. Soveværelset ligger separat og har en god størrelse med plads til seng og opbevaring. Badeværelset er enkelt indrettet med toilet, håndvask og bruseløsning. Alt i alt en fin 2-værelses lejlighed med en god planløsning, et lyst opholdsrum og et køkken, der fungerer rigtig fint i hverdagen. Området: Reberbanegade ligger centralt på Amager med kort afstand til indkøb, caféer og offentlig transport. Her bor du tæt på Amagerbrogades mange muligheder og med nem adgang til både Christianshavn, Indre By og resten af København. En oplagt bolig til singlen, parret eller førstegangskøberen, der ønsker en velindrettet lejlighed med god udnyttelse af kvadratmeterne.