- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
- ·82 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 71.339 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.893 | 4.082.012 kr. | +2.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.590 | 3.617.025 kr. | -9.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.567 | 3.839.754 kr. | -3.9 % | 8 comps inden for 250 m, median 46 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 79.849 | 4.471.562 kr. | +11.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.857 | 1.000.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys 2-værelses med skønt køkkenalrum og fransk altan
Åbent hus med tilmeldingskrav 20/9 - klik på billede - Velkommen til Reberbanegade 11 – en fin og veldisponeret 2-værelses lejlighed med et rigtig godt opholdsrum, hvor køkken og stue ligger i åben forbindelse. Her er boligen indrettet enkelt og funktionelt, og planløsningen gør lejligheden nem at bo i. Lejligheden byder på en entré med adgang til badeværelset og videre ind til boligens opholdsrum. Her får du et lyst rum med plads til både sofa, spisebord og køkken. Køkkenet er indrettet med hvide elementer, god skabsplads og en praktisk køkkenø, som giver ekstra bordplads og samtidig skaber en fin opdeling mellem køkken og stue. Stuen har et behageligt lysindfald fra de store vinduer, og der er god plads til at indrette sig med både spiseplads og en hyggelig sofaafdeling. Fra rummet er der adgang til den lille altan, som giver et dejligt kig ud og lukker ekstra lys ind i lejligheden. Soveværelset ligger separat og har en god størrelse med plads til seng og opbevaring. Badeværelset er enkelt indrettet med toilet, håndvask og bruseløsning. Alt i alt en fin 2-værelses lejlighed med en god planløsning, et lyst opholdsrum og et køkken, der fungerer rigtig fint i hverdagen. Området: Reberbanegade ligger centralt på Amager med kort afstand til indkøb, caféer og offentlig transport. Her bor du tæt på Amagerbrogades mange muligheder og med nem adgang til både Christianshavn, Indre By og resten af København. En oplagt bolig til singlen, parret eller førstegangskøberen, der ønsker en velindrettet lejlighed med god udnyttelse af kvadratmeterne.