iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Johan Kellers Vej 38, 2. th

2450 København SV · nybolig · Nybolig Sydhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.995.000 kr.
67.712 kr/m²
Vores estimat
3.995.000 kr.
67.712 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1936✓Sol 73✓2. sal✓59 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Johan Kellers Vej 38, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
3d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.072 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.995.000 kr.
67.712 kr./m² · fallback
Investeret
4.020.820 kr.
68.149 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.046.857 kr.
68.591 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris67.7123.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM67.7123.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.9491.000.000 kr.-75.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år77.988 kr.
Salgspris3.995.000 kr.
Profit (1 års hold)52.168 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år119.406 kr.
Salgspris4.154.800 kr.
Profit (1 års hold)253.386 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år179.444 kr.
Salgspris4.586.260 kr.
Profit (1 års hold)744.884 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.060 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)179.478 kr.
− Ejerudgifter/år-60.072 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.988 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)119.406 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.444 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.995.000 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-25.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)67.712 kr.
MæglerNybolig Sydhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-06-20normal
2.140.000 kr.36.271 kr./m²
2013-02-19normal
898.000 kr.15.220 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.140.000 kr.2018-06-20 · 8 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 2v med vestvendt altan  og separat bruseafdeling

Her får I 59 veldisponerede kvm, en skøn vestvendt altan og en attraktiv beliggenhed på en rolig, lukket vej i Sydhavnen. På Johan Kellers Vej 38, 2. th. venter en indbydende lejlighed, hvor klassisk charme, et dejligt lysindfald og en gennemtænkt indretning går hånd i hånd. Her får I en bolig med plads til både hverdagens praktiske behov og de små øjeblikke, der gør det rart at være hjemme. Der er desuden helt nye vinduer/altandøre i hele lejligheden, og i 2018 fik foreningen nye faldstammer.Al